На рынке недвижимости сегодня царит уныние и психоз одновременно. Те, кто намеревался приобрести жилье на "дне" кризисных цен, вынуждены откладывать покупку из-за неясности своих перспектив и снижения реальных доходов. Девлоперы - в шоке.

Психоз – у девелоперов, которые разом лишились денег и встали перед проблемой выплаты накопившихся долгов и кредитов под мегапроекты. Уныние – у потенциальных покупателей, которым в кризисные времена и сильно упавшее в цене жилье все равно остается не по карману. О том, какие перспективы ждут девелоперов и что может положительного может принести кризис покупателю жилья – эти проблемы обсуждали в Москве эксперты рынка на "круглом столе" "Инвестиции и строительство в 2009 году".

"Господдержка – это инструмент политический, даже несмотря на то, что он обеспечен реальными деньгами на жилье, выкупаемое под социальные нужды"Эти "бумажные проекты" обеспечивали многим застройщикам политический вес и открывали двери инвестиционных фондов и банков. Они раздували активы бизнесменов и "пузырь" цен, а сегодня стали их "могильщиками" - денег никто и нигде не дает не то, что под "фэнтэзи" в стиле "построим потом очень красиво и дорого", а вообще ни под какие проекты. Исключение только одно – дешевое жилье экономкласса. Его готово субсидировать государство, оставшееся единственным стабильным инвестором единственного сегмента строительной отрасли.

"Господдержка – это инструмент политический, даже несмотря на то, что он обеспечен реальными деньгами на жилье, выкупаемое под социальные нужды, - говорит управляющий партнер инвестиционного фонда Follier`s International Петр Вельяминов. – Цель – не допустить краха отрасли, в которой заняты сотни тысяч человек. Помощь будет адресной. Вполне вероятно, что она возможна тремя путями: выкуп жилья на аукционах, помощь через гарантии госбанков и вхождение государства в предприятия, т.е. формирование частно-государственных корпораций".

Если первые два варианта получили небольшое развитие, то третий пока стоит на месте. "Причина – в боязни девелоперов, которым фактически предлагают отдать часть всех проектов в обмен на помощь какому-то одному их направлению, - считают в Baltic Property Trust. – Привыкшие "банковать" и оказавшиеся с пустыми "портфелями", девелоперы должны осознать, что прежних времен больше не будет. Значит, придется делиться".

Фактически сегодняшние отношения застройщиков с потенциальными инвесторами выглядят как продажа, в первую очередь, долгов, а затем уже проектов. Принцип отбора у всех один – возможность построить без привлечения новых внешних заимствований. "Продажа долгов и закрытие кредитов не может быть прибыльной для девелопера, и это – их главная беда, так как привыкли продавать то, чего нет и летать н собственных самолетах", - подчеркивает Петр Вельяминов.

"Системообразующими" и попавшими в "список Путина" строительными компаниями стали всего шесть крупных игроков. По очень неточным подсчетам, в стране работает более 1300 строительных фирм и компаний, которым остается рассчитывать только на себя. Суммарная госпомощь способна "вытащить" из кризиса не более 15% стройотрасли. По подсчетам независимых аналитиков, весь объем только недостроенного жилья требует порядка 20-25 млрд. долларов инвестиций. Общий объем необходимых девелоперам средств, считая все категории жилья и коммерческой недвижимости, равен примерно 45-55 млрд. долларов. Инвестиционные фонды – российские и зарубежные – способны вложить сегодня не более 1 млрд. долларов. Такой пессимистический расчет делают эксперты фонда MGPA, считающегося одним из самых авторитетных игроков на рынке.

Во всяком случае, из 11 млрд. долларов, которые до кризиса было решено направить в Россию, фонд оставил не более 200-300 млн.

Таким образом, можно сделать вывод – денег на всех девелоперов нет ни у государства, ни у частных инвесторов. Этим и объясняется простой на рынке недвижимости и заморозка почти 75% всех строек по стране.

"Нельзя забывать и о том, что эта вся "заморозка" - это не просто отложенный в который раз квартирный вопрос для миллионов россиян, но и огромная армия рабочих, чье бездействие и потенциальная безработица могут стать серьезным дестабилизирующим фактором для всей экономики, - сказал аналитик консалтингового "Бюро инвестиционных технологий" Глеб Якушкин. – Паралич строительства необходимо решить любыми средствами, даже за счет тех девелоперов, которые из-за своей неадекватной политики роста цен сами же и влезли в астрономические долги".

Позиция потенциальных инвесторов ясна – они ждут решения "ценового вопроса", чтобы скупить по дешевке то, что в перспективе принесет наибольшую прибыль. То есть сегодня идет "война за цену", для разрешения которой требуется время для оценки всех выставляемых на продажу объектов и наступление полного безденежья девелоперов. Они начнут продавать только тогда, когда поймут, что дальше деваться просто некуда, говорят в Colliers Inernational.

Другая новая тенденция покупателей – это ужесточение требований к объектам коммерческой недвижимости и главное здесь – уровень капитализации в 18-22%, что вдвое выше докризисного уровня. То есть инвесторы хотят и "душат" девелоперов требованием получения с объекта прибыли в 2 раза больше, что находится "за гранью добра и зла" по мнению строителей.

Это – вторая причина паралича рынка недвижимости, в особенности, в сегменте торговых и офисных центров. С другой стороны, строителям сейчас нет возможности найти заемное финансирование. Ставки годовых по кредитам для них уже преодолели отметку в 25-30% годовых и имеют перспективы дойти до 40-50%. И это при том, что в кредитах банки отказывают в 99,9 случаях из 100.

"Сговор ли это банкиров или нет – сказать сложно, - говорит директор стройкомпании "О.С.Г." Денис Кудряшов. – При наличии свободных денег банки предпочитают отсидеться в стороне, не рискуя и не кредитуя никого вообще".

По мнению некоторых аналитиков рынка, опрошенных газетой ВЗГЛЯД, "оттепель" на рынке недвижимости может начаться только после того, как девелоперы решатся распродавать свои активы, а инвесторы начнут их быстро достраивать. Вполне вероятен и "крупный обмен" активами между застройщиками – "бартер века", вплоть до обмена жилья-квартир не на деньги, как в случае с государством, а на части "портфелей" друг друга. Не исключено, что под "новые портфели" "старых знакомых" раскошелятся и банки и начнут кредитовать "новые схемы".

Помощь может придти и со стороны инвесторов с Востока, о которых девелоперы уже успели насочинять массу сказок об их богатстве и "супер-интересе" к России. "Эта спасительная утопия имеет мало общего с реальностью, так как таких игроков с мире просто нет, - говорит ВЗГЛЯДу Петр Вельяминов. – Азиатские "монстры" решают аналогичные проблемы у себя дома, ближневосточные шейхи теряют миллиарды на Дубаи и других проектах и также не заинтересованы вкладываться в долгострой".