В последнее время стало очевидно, что рынок московской недвижимости явно перегрет. Дошло до того, что стоимость самой дешевой однокомнатной московской квартиры в пятиэтажной "хрущевке" доходила до четверти миллиона долларов - это, наверное, дороговато.

И то, что в конце 2008 года произошла коррекция цен, на самом деле вполне нормальное явление. Тем не менее, раньше такого никогда не было и это дало основание полагать, что теперь можно на всех перекрестках кричать о грядущем обвале рынка. Так ли это на самом деле, что происходит непосредственно на рынке недвижимости и самое главное чего ожидать от всего этого в будущем?

Несомненно, на этот раз сложнее всего придется жилью бизнес класса. Дело в том, что для экономкласса существуют различные программы государственной поддержки. И не суть важно на данный момент насколько они эффективно работают. Главное что они существуют. Ведь в какой-то крайний момент народ может не понять своих правителей и высказать свое народное мнение каким-то не совсем адекватным образом. Власть об этом помнит и при неблагоприятном развитии ситуации будет каким-то образом стараться сглаживать напряжение, в том числе и увеличением объемов ввода в строй социального жилья.

Ситуация в сфере элитного жилья тоже вряд ли претерпит какие то серьезные изменения. В любой стране всегда найдутся состоятельные люди, которые хотят, а главное могут себе позволить приобрести жилье самого высокого качества. Такого рода жилья требуется относительно немного и оно в принципе всегда будет востребовано. А вот жилье бизнес класса это совсем другой разговор. Здесь проблема носит масштабный и как бы двухсторонний характер.

С одной стороны проблемы возникли непосредственно у самих девелоперов. Строительство жилья бизнес класса - это прежде всего масштабные проекты и естественно такие проекты реализуются на привлекаемые ресурсы. А с ресурсами проблемы: привлечь в настоящее время банковское финансирование представляется достаточно проблематичным. Во-первых, кризис распространен повсеместно - сейчас уже и западные банки испытывают серьезные проблемы с ликвидностью. Во-вторых, иностранные инвесторы, напуганные стремительным негативным развитием ситуации, начали выводить свои кровные из непредсказуемой России в более прогнозируемые и понятные для них рынки.

Получилось так, что девелоперы (читай продавцы недвижимости) лишились возможности своевременно финансировать свои проекты, соответственно своевременно их реализовывать. То есть налицо банальное зависание ресурсов, замораживание объектов, повсеместное возникновение долгостроев.

С другой стороны, проблемы возникли и у покупателей. Кризис больнее всего ударил именно по среднему классу, то есть по тем людям, для которых и предназначалось жилье бизнес класса. У них самих, лично, возникли проблемы с финансированием. У кого-то возникли сложности с бизнесом, кому-то урезали бонусы, а кто-то и вообще оказался на улице. Именно эти люди были основными клиентами ипотечных банковских программ. Теперь они или не могут взять кредит или того хуже не могут его вернуть.

Что делать в этой непростой ситуации продавцам недвижимости? В условиях банального затоваривания другого выхода просто не существует. Цены на жилье в Москве начали снижаться, причем во всех сегментах.

По данным аналитического центра агентства недвижимости DOKI стоимость квадратного метра в элитных квартирах в начале февраля 2009 года снизилась на 1,7% до $14777, преодолев вниз отметку в $15 тыс. В бизнес классе за этот же период средняя стоимость квадратного метра снизилась на 1,8% до $7778 за метр. В экономклассе средняя стоимость квадратного метра снизилась до $4603.

Тем не менее, за тот же период времени рублевые цены выросли в среднем на 4%, почти до 175 тыс. рублей. Скорее всего, это стало результатом девальвации, хотя некоторые эксперты полагают, что причиной стал некий "всплеск спроса". Но даже если это и так вряд ли следует ожидать, что такие единичные случаи станут началом восстановления рынка. Судя по всему до этого еще очень далеко.

Во все времена людям всегда хотелось чуть больше знать о будущем. Не обходится без этого и на рынке недвижимости. Но зачастую аналитики об одних и тех же реалиях рынка говорят по-разному и создается впечатление, что своей главной задачей считается не достоверность прогнозов, а достоверность оправданий, почему эти прогнозы не состоялись.

Однако в нынешней ситуации на рынке недвижимости аналитики относительно единодушны.

По мнению Екатерины Тейн, директора департамента элитной недвижимости компании Knight Frank, цены на столичную элитную недвижимость на протяжении 2009 года снизятся на 10-15%. Однако к концу года темпы снижения замедлятся и уже в 2010 году можно ждать роста, вызванного как восстановлением рынка, так и ограниченным количеством жилья готового на продажу.

В целом такого же мнения придерживается и директор столичной риэлтерской компании Николай Андреев "Пересвет-Недвижимость": "Цены к весне снизятся в среднем на 10-20%. И такое снижение пойдет на пользу рынку: жилая недвижимость в столице уже давно недоступна большинству покупателей. Это значительно увеличит число сделок и позволит многим улучшить свои жилищные условия".

Главный аналитик Российской гильдии риелторов Геннадий Стерник менее оптимистичен: "Цены на жилье в Москве в 2009-м относительно октября прошлого года понизятся на 30-35%, т.е. вернутся к уровню конца 2007 года. Своевременные меры властей по предотвращению кризиса могут только смягчить его течение и последствия".

Сами же представители столичных властей сохраняют оптимизм. Глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин утверждает, что в 2009 году, как и планировалось, в Москве будет построено 2,5 млн. квадратных метров жилья. При сохранении объема строительства расходы по сравнению с предыдущим годом будут уменьшены на 25 млрд. рублей. При этом он в унисон с московским мэром Юрием Лужковым утверждает, что никакого обвала цен на рынке столичной недвижимости не будет: "Действительно, цены на жилье стали дешевле. Действительно, не так, как хотелось бы. Однако ждать обвала цен - утопия".

Конечно, городские власти заботит прежде всего социальное жилье, которое город строит на бюджетные средства. Оно и так всегда продавалось по ценам, близким к себестоимости. Назначать цены ниже себестоимости невозможно, потому что речь идет о бюджетных средствах, о доходах города. Снижать сейчас в панике цены, поддаваясь на давление со стороны некоторых экспертов - однозначно действовать себе в убыток.

Несомненно, ситуация очень сложная. Но не безнадежная. По праву первого "заболевшего" Америка первой начала лечение, проведя "интенсивную терапию" в виде миллиардных государственных вливаний. Благодаря такой решительной государственной поддержке угроза коллапса банковской системы отступила, "кризис доверия" в значительной мере преодолен, взаиморасчеты между экономическими субъектами вернулись в нормальное русло.