Столичные квартиры продолжают дешеветь на фоне летнего затишья по сделкам купли-продажи, отсутствия спроса и обещаемого экспертам оживления. Причем дешевеют как новостройки, так и вторичный рынок. В "плюс" пошла только аренда, что дает повод аналитикам говорить о наступлении "первой фазы стабилизации".

За 10 месяцев с начала кризиса стоимость квадратных метров Москвы упала в среднем на 30–35%, что является рекордом среди всех стран Европы, где цены "просели" не более чем на 5–15%. Падение за январь – июль стало менее очевидным – около 3,5% в месяц – и разнонаправленным. Так, эксперты рынка отмечают, что наибольшим образом уценке подвергается переоцененное жилье, в первую очередь "хрущевки", "советская панель" и те объекты, которые только застройщики и продавцы-риелторы гордо относили к категории "де-люкс" или "премиум", хотя они и не соответствовали им ни по одному параметру.

"Торможение" тоже трактуется аналитиками по-разному: одни утверждают, что цены достигли или близки к дну, другие прогнозируют продолжение падения до конца года еще на 20–40%. Эксперты "Индикаторов рынка недвижимости" отмечают, что рассчитывать на скорый отскок цен на недвижимость вверх и возвращение на рынок восходящего тренда пока не приходится. По данным компании, сегодня цены стабилизировались на уровне поддержки в 4–4,2 тыс. долларов за квадратный метр.

Однако стоит напомнить, что средние величины определяются простым сложением и делением всех категорий, что дает совсем "средний" результат. Проще и нагляднее рассматривать стоимость жилья на первичном и вторичном рынках.

Согласно мониторингу предложений на рынке новостроек, проведенному газетой ВЗГЛЯД, средняя стоимость квадратного метра составляет к началу августа 155–160 тыс. рублей. Это меньше показателей прошлого месяца на 1,1–1,2%. Однако в МИАН обращают внимание, что данные показатели отражают изменения качественного состава предложения. По мнению агентства, на рынке выросла доля менее ликвидных квартир – многокомнатных, на первых этажах, с неудачными планировками, что и обусловило понижение показателей в среднем по рынку.

Больше всех подешевело новое элитное жилье. Цены в этом сегменте сбросили 2%, стоимость квадратного метра в среднем составила 524,8 тыс. рублей за метр.

Эконом-класс подешевел всего на 0,9% (до 111,8 тыс. рублей за квадрат), бизнес-класс – на 1,1% (до 163,1 тыс. рублей).

Согласно оценкам "Индикаторов", по итогам полугодия средняя стоимость квадратного метра в новостройках Москвы снизилась на 4,4%.

В разрезе административных округов стоимость первичной недвижимости варьируется от 107,2 тыс. рублей за метр в ВАО до 589,7 тыс. – в ЦАО. Наибольшая коррекция по итогам месяца при этом зафиксирована в ЮВАО – 4,5% (что связано со снижением цен на ряд объектов в рамках проводимой застройщиком акции), в то время как в Восточном и Северо-Восточном округах наблюдалось подорожание на 1,8 и 0,1% соответственно.

По итогам полугодия максимальное снижение цены – в 10,2% – продемонстрировал юго-восток столицы как наиболее невостребованный и экологически непривлекательный.

Сегодня наблюдается любопытная ситуация – одновременно сокращается предложение новых квартир и все меньше демонстрируется спрос на незавершенные новостройки. В результате нет ни обвала цен, ни сделок купли-продажи. Рынок фактически замер в ожидании осени, на которую одни аналитики прогнозируют вторую волну кризиса, а другие – выход из кризиса за счет роста цен на углеводороды.

Количество адресов в новостройках Москвы в июне сократилось почти на 3% по сравнению с прошлым месяцем и составило около 350 адресов. Что касается спроса, то аналитики говорят о его снижении в июле на 10–15% в сравнении с маем – июнем.

По данным специалистов www.irn.ru, "старая" панель (пятиэтажки и иные квартиры с маленькой кухней) в июне подешевела в среднем на 0,6% (до 3797 долларов), типовая панель (9–14 этажей, типовые площади) – до 3876 долларов, на 1,4%.

"Старый" кирпич (пятиэтажки и иные квартиры с маленькой кухней) – до 4113 долларов (–0,6%), "сталинки" и типовой кирпич (6–11 этажей и иные квартиры небольших площадей) – до 4993 долларов, на 1,4%.

На вторичном рынке примерно такие же тенденции. Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке составила 145–150 тыс. рублей. Снижение за месяц составило около 1%.

Максимально – на 2,9% – подешевело элитное жилье. В этой категории метр стоит в среднем 345–355 тыс. рублей.

Типовое жилье подешевело на 0,5% (до 140 тыс. рублей за квадрат, меньше всего), эконом-класс – на 1,1% (до 155,8 тыс. рублей), бизнес-класс – на 2% (до 205,3 тыс. рублей).

По столичным округам наибольшая коррекция по итогам месяца зафиксирована в ЦАО (–2,2%), в то время как в Южном, Восточном и Юго-Восточном округах колебания цены были статистически незначимы – в пределах 1%.

В целом за полугодие типовые квартиры и комнаты потеряли в цене 12,7%, объекты экономкласса – 13,2%, бизнес-класса – 13,6%, элитной недвижимости – 14,1%.

В структуре предлагаемых квартир и комнат сегодня более 75% – объекты нижних ценовых категорий (около 20% – типовое жилье и 55% – эконом-класс), что почти в 1,5 раза выше, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, когда их доля не превышала 55% в общей структуре предложения (около 10% – типовое жилье и 45% – эконом-класс).

Что касается аренды, то ее стоимость увеличилась для дешевых квартир и снизилась для квартир бизнес-класса и элитных квартир, причем предложение дорогих квартир постоянно растет, в отличие от спроса. Столичные риелторы, опрошенные газетой ВЗГЛЯД, утверждают, что аренда снова начала дорожать, правда, не вся, а только на экономкласс. Средняя цена однокомнатной квартиры выросла с 20 до 22 тыс. рублей. Двухкомнатная квартира стоит около 28,4 тыс., трёхкомнатная – 36 тыс.

Генеральный директор агентства Doki Валерий Барнинец утверждает, что спрос на аренду вырос в июле на 13%.

По словам риелторов, в конце августа – сентябре спрос на аренду будет в Москве ажиотажным. Приедут сотни тысяч студентов, вернутся из отпусков приезжие. Цены вырастут в любом случае.

Стоимость аренды квартир в Москве по итогам июля: самая дешевое среднее предложение на однокомнатную квартиру – 22 тыс. рублей в месяц, самое дорогое – 57 тыс. Самая дешёвая двухкомнатная стоит сейчас 28,4 тыс., самая дорогая – 86 тыс. Трехкомнатные – 36 и 160 тыс. рублей в месяц.

Если иметь цель снять в Москве квартиру ниже рынка, то можно найти и предложения по 10–12 тыс. рублей в месяц – например, в районе метро "Бабушкинская", "Медведково", "Перово" и "Бибирево". То же касается и поисков самого дорогого – если постараться, то можно стать счастливым арендатором трёхкомнатной квартиры в районе метро "Кропоткинская", которая сдается уже полгода за 2 млн. рублей.