Кроме того, на рынке новостроек действует определенное количество жилищных пирамид. Давайте попытаемся рассмотреть основные схемы афер, за которые теоретически можно привлечь их организаторов к уголовной ответственности, более подробно.

Бегство с деньгами клиентов
Указанная выше схема мошенничества, самая грубая и примитивная из всех рассматриваемых, была актуальна на рынке недвижимости и строительства в середине и конце 90-х годов, когда порядка тридцати риэлтерских и девелоперских "контор" откровенно торговали воздухом. Однако после введения в 1998 г. процедуры обязательной учетной регистрации инвестиционных договоров (в настоящий момент она, к сожалению, отменена, хотя подобная регистрация сыграла свою положительную роль) собирать, таким образом, деньги с клиентов стало значительно сложнее, кроме того, с 01.04.2005 г. Была введена и госрегистрация договоров долевого участия в строительстве. В сложившейся ситуации преступные группировки пошли путем "сближения" с коррумпированными представителями правоохранительных органов, и типичная схема "кидалова" покупателей новостроек на сегодняшний день примерно такова: на нескольких стройплощадках аферисты расставляют рекламные автомобили (обслуживающие их агенты в большинстве случаев и не подозревают, что торгуют несуществующими квартирами), ставят рекламные щиты и вывешивают баннеры (растяжки), а также подают в профильные СМИ объявления с очень привлекательными ценами. При этом, естественно, снимается приличный офис и фабрикуется необходимый комплект документов на продаваемые строительные адреса.

Конечно, в среднем через 2-3 недели деятельность лжеконторы попадает в поле зрения соответствующих правоохранительных органов (в столице - одного из отделов УБЭП ГУВД г. Москвы), однако у аферистов есть "предварительная договоренность" с обэповцами, скрепленная, естественно, немалой денежной суммой или подтвержденная покровительством соответствующего милицейского "лампасника".  Формально начинается проверка поступивших сигналов (обычно информацию о торговцах воздухом сообщают другие риэлтерские фирмы, продающие жилье по тем же адресам), и в среднем еще через 1,5-2 месяца "оборотни" сообщают фармазонам, что "пора рвать когти". Иногда организаторы аферы, скрывшиеся с основной суммой денег, сдают милиции второстепенных участников или наемных работников (вплоть до назначенного "со стороны" зиц-гендиректора) и последних привлекают к уголовной ответственности по ст. 159 ч. 4 УК РФ: как говорят сами "оборотни", "нам тоже надо делать план и кого-то по делу закрывать".

Способы защиты от вышеизложенных мошеннических действий очевидны - ни в коем случае нельзя иметь дело с компанией, которая продает объекты по нереально низкой цене, не имеет "истории" работы на рынке, а также требует расчет только в наличной форме!

Искусственное лжебанкротство
Привлечь к уголовной ответственности лжебанкротов весьма сложно.

В соответствии с Законом РФ № 127-ФЗ (Федеральный закон № 127-ФЗ от 26.10.2002 г. "О несостоятельности (банкротстве) предприятия (в ред. От 03.01.2006 г.) под указанным термином подразумевается неспособность коммерческой организации удовлетворить требования кредиторов (в случае строительства и продажи жилья - подрядных организаций и покупателей) по оплате работ и услуг, а также по предоставлению квартир, таунхаузов или коттеджей. В соответствии со ст. 65 ГК РФ по решению арбитражного суда может быть признана банкротом не только коммерческая структура (ОАО, ЗАО, ООО, ИЧП), но и потребительский кооператив, и некоммерческая организация, и индивидуальный предприниматель. Кроме того, все вышеуказанные юридические лица могут объявить банкротами сами себя, с последующей самоликвидацией.

На рынке недвижимости и строительства к процедуре искусственного банкротства прибегают чаще всего потребительские кооперативы (ЖК, ЖНК) и коммандитные товарищества. Формально указанные действия попадают под ст. 195-197 УК РФ, однако в реальности доказать их состав и привлечь виновных (руководителей и подлинных хозяев якобы несостоятельных организаций) к уголовной ответственности весьма сложно - в российской бизнес-практике существует множество вполне легальных схем банкротства (внешнее управление, санация, конкурсный процесс), а также используются и внесудебные процедуры самоликвидации. Изучение и анализ подобных схем являются предметом специальных исследований.

Жилищные пирамиды
Схема "классической" пирамиды, используемой для обмана доверчивых людей, существует уже более 500 лет. Здесь же мы рассмотрим отличительные признаки "строителей-пирамидостроителей", которые, к сожалению, активно действуют на рынке недвижимости, привлекая денежные средства пайщиков (соинвесторов, вкладчиков, дольщиков) под очень выгодные на первый взгляд условия. Такая организация может существовать до тех пор, пока количество вновь вербуемых участников не станет меньше, чем "стариков", с которыми, несмотря на все уловки и ухищрения фармазонов, необходимо рассчитываться построенными или приобретенными на вторичном рынке квартирами. При наступлении такого критического момента (организаторы "дела", естественно, стараются до него не доводить) совершается либо искусственное банкротство, либо уклонение от обязательств по цепочке правопреемства (об этой схеме речь пойдет ниже), либо аферисты "покидают" своих клиентов, т.е. скрываются с оставшимися деньгами. Итак, основными признаками жилищной пирамиды, которая, естественно, рано или поздно "развалится", являются:

- отсутствие точного адреса и параметров приобретаемого жилья
В большинстве случаев клиенту предлагаются либо "накопительные" схемы (предложение вносить деньги небольшими частями), либо отсрочку в предоставлении жилья (например, 30% от рыночной стоимости квартиры вносится сразу, и "пирамида" якобы подбирает вариант в течение 1-3 месяцев). При этом доверчивый вкладчик не имеет точных данных по предлагаемой квартире (ему сообщают только общие параметры: ориентировочную цену и площадь, номер дома или корпуса и т.д.).

- низкий процент при покупке в рассрочку
Основным рекламным трюком, позволяющим завлечь наивных простаков во всевозможные пирамидальные конторы, является декларируемый последними очень низкий процент (3-5% годовых в СКВ) при приобретении жилья в рассрочку. Давайте отвлечемся от рекламы и станем рассуждать здраво: откуда относительно небольшая организация возьмет на российском финансовом рынке деньги под такие проценты? Правильно, только с граждан, вступивших в "пирамиду" ранее (банки, работающие по солидным схемам реального ипотечного кредитования, предлагают рассрочку под 9-12% СКВ в год, при этом они являются фактически посредниками при выдаче дешевых "западных" кредитов, предоставляемых траншами по 100 млн. долл. и более).

- ограничение и ущемление прав пайщиков
При вступлении в пирамиду гражданам обычно предлагают осуществить, часто без договора и кассового чека, первоначальный платеж, написать заявление о приеме (обычно в одном экземпляре, который в дальнейшем "теряется"), вносить всевозможные "членские взносы" и в дальнейшем. Естественно, пирамидостроители стараются уклониться от договорных обязательств с клиентом (или последним предлагается подписать явно кабальное соглашение), а также отказываются выкупать квартиру, подобранную гражданином самостоятельно: например, клиент договорился о приобретении жилья у кого-либо из родственников и предлагает "кооперативу" оформить эту квартиру на тех условиях, которые декларируются в рекламе: оплата 30% от рыночной стоимости объекта сразу, вселение через 2-3 месяца, рассрочка 3-5% годовых на 10 лет. Конечно, организаторы пирамиды так делать не станут - уважительные причины всегда найдутся.

Многократная продажа объекта
Некоторые застройщики предлагают ликвидные квартиры сразу нескольким клиентам, а в дальнейшем предлагают либо доплатить, либо взять неликвид.

В любом строящемся доме-новостройке есть "выгодные" и "невыгодные" квартиры - к числу первых относятся варианты с панорамным видом из окна, более высокими потолками, окнами во двор, нестандартными архитектурными решениями. Вторая включает в себя жилплощадь на 2-3-м этажах, с "видом" на стену соседского дома или в торец других секций, окнами на проезжую часть или промзону. Естественно, варианты этой группы "продаются" слабо, а на выгодные всегда имеется повышенный спрос. Поэтому некоторые застройщики идут на следующий "маркетинговый ход": предлагают ликвидные квартиры сразу нескольким клиентам, заключают с ними "внутренние договора", а в дальнейшем, когда наступает "час расплаты", фабрикуют "форс-мажор" и предлагают либо доплатить за хороший вариант (в среднем 100-200 долл. за 1 кв. м), либо за те же деньги, без доплаты, взять неликвид, т.е. квартиры, относящиеся ко второй группе. Некоторые конторы идут еще дальше - предлагают клиентам переоформить договора на следующую возводимую секцию или корпус, превращая их в своего рода "вечную дойную корову".

В компаниях, продающих квартиры по договорам долевого участия, подобная порочная практика прекращена (в связи с необходимостью с 01.04.2005 г. государственной регистрации таких договоров), однако в отдельных жилтовариществах и кооперативах "курилка" пока жив.

Капитализация и хозяйственные споры
Под первым термином, вынесенным в подзаголовок, подразумевается обременение строящихся или даже уже построенных объектов залогом в пользу третьих юридических лиц, не являющихся участниками инвестиционного процесса (строительства). Капитализацию не следует путать с коммерциализацией - реализацией заложенного жилого помещения (квартиры, группы квартир или дома в целом). Указанные схемы обеспечения финансовой устойчивости и повышения доходности используются в основном кооперативами (жилищными, жилищно-строительными и ипотечными), а также коммандитными товариществами: квартиры и таунхаузы, за которые клиенты уже внесли взнос в складочный (паевой) фонд организации, в дальнейшем закладываются. Естественно, в большинстве случаев руководство кооператива не имеет возможности расплатиться и, даже если дом возведен, обманутые пайщики (соинвесторы, вкладчики, дольщики) долго, иногда годами, судятся с кредиторами (обычно на практике люди "де-факто" вселяются в свои квартиры, а "де-юре" оформить право собственности и получить соответствующие документы не могут). Также используется и другая схема, называемая обычно "искусственный хозяйственный спор". После того как заказчик-застройщик получил деньги с клиентов, он заключает ряд хозяйственных договоров с подставными аффилированными лицами (т.е. с фирмами, принадлежащими руководству компании, их друзьям и знакомым) и сознательно не выполняет взятые на себя по вышеуказанным договорам обязательства. Естественно, "обманутые" контрагенты подают на застройщика иски в арбитражный суд, имущество и счета последнего (точнее говоря, что на них осталось) арестовываются, и строительство прекращается на неопределенный срок. На деньги же, полученные с потенциальных приобретателей квартир, выкупается еще несколько стройплощадок, но уже на другие юридические лица.

Уклонение от обязательств по цепочке
Прием "цепочка" используется для того, чтобы "вывести" денежные средства, полученные с граждан.

При разборе предыдущей схемы у нас шла речь о том, как недобросовестные застройщики уклоняются от своих обязательств перед клиентами путем "ареста" своих активов, что якобы делает невозможным дальнейшее строительство. Однако при этом перед руководством фирмы стоит задача предварительно "вывести" денежные средства, полученные с граждан, с возможностью их дальнейшего использования (или расхищения последних). Для этого обычно используется прием, получивший в российской бизнес-практике название "цепочка": во-первых, клиентам сразу предлагают осуществить проплату взноса не в компанию "Рога и Копыта", являющуюся стороной инвестиционного процесса, а на счет некоего ООО, у которого с "Рогами и Копытами" имеется агентский договор; во-вторых, права по первичному инвестконтракту несколько раз (полностью или частично) переуступаются; в-третьих, выстраиваются всевозможные схемы взаимозачетных операций. Все указанные действия руководства "Рогов и Копыт" приводят к тому, что обманутые клиенты не могут разобраться, с какой организации все-таки требовать квартиры.

В данной статье мы попытались рассмотреть явно мошеннические схемы, при реализации которых жилье клиенту заведомо предоставляться не будет (в лучшем случае, как при многократной продаже, Вы получите назад свои обесцененные и прокрученные конторой деньги). Кроме того, в инвестиционно-строительной бизнес-практике существуют и способы обмана граждан, когда квартиру, таунхауз или коттедж получить удается, но совершенно на других условиях, чем было обозначено в рекламе.