|
|
Аферы с новостройками
 Как известно, удивляться в нашей жизни ничему не приходится. На практике до сих пор встречаются попытки лжезастройщиков скрыться с деньгами доверившихся им граждан (это деяние попадает под состав ст. 159 ч. 4 УК РФ), осуществить искусственное банкротство или фиктивное правопреемство своей организации (ст. 195-197 УК), незаконно распорядиться полученными с клиентов и других участников инвестиционного процесса средствами (ст. 176, 177, 200 УК). Кроме того, на рынке новостроек действует определенное количество жилищных пирамид. Давайте попытаемся рассмотреть основные схемы афер, за которые теоретически можно привлечь их организаторов к уголовной ответственности, более подробно.1. Бегство с деньгами клиентовУказанная выше схема мошенничества, самая грубая и примитивная из всех рассматриваемых, была актуальна на рынке недвижимости и строительства в середине и конце 90-х годов, когда порядка тридцати риэлтерских и девелоперских «контор» откровенно торговали воздухом. Однако после введения в 1998 г. процедуры обязательной учетной регистрации инвестиционных договоров (в настоящий момент она, к сожалению, отменена, хотя подобная регистрация сыграла свою положительную роль) собирать, таким образом, деньги с клиентов стало значительно сложнее, кроме того, с 01.04.2005 г. Была введена и госрегистрация договоров долевого участия в строительстве. В сложившейся ситуации преступные группировки пошли путем «сближения» с коррумпированными представителями правоохранительных органов, и типичная схема «кидалова» покупателей новостроек на сегодняшний день примерно такова: на нескольких стройплощадках аферисты расставляют рекламные автомобили (обслуживающие их агенты в большинстве случаев и не подозревают, что торгуют несуществующими квартирами), ставят рекламные щиты и вывешивают баннеры (растяжки), а также подают в профильные СМИ объявления с очень привлекательными ценами. При этом, естественно, снимается приличный офис и фабрикуется необходимый комплект документов на продаваемые строительные адреса.Конечно, в среднем через 2-3 недели деятельность лжеконторы попадает в поле зрения соответствующих правоохранительных органов (в столице - одного из отделов убэп гувд г. Москвы), однако у аферистов есть «предварительная договоренность» с обэповцами, скрепленная, естественно, немалой денежной суммой или подтвержденная покровительством соответствующего милицейского «лампасника». Формально начинается проверка поступивших сигналов (обычно информацию о торговцах воздухом сообщают другие риэлтерские фирмы, продающие жилье по тем же адресам), и в среднем еще через 1,5-2 месяца «оборотни» сообщают фармазонам, что «пора рвать когти». Иногда организаторы аферы, скрывшиеся с основной суммой денег, сдают милиции второстепенных участников или наемных работников (вплоть до назначенного «со стороны» зиц-гендиректора) и последних привлекают к уголовной ответственности по ст. 159 ч. 4 УК РФ: как говорят сами «оборотни», «нам тоже надо делать план и кого-то по делу закрывать».Способы защиты от вышеизложенных мошеннических действий очевидны - ни в коем случае нельзя иметь дело с компанией, которая продает объекты по нереально низкой цене, не имеет «истории» работы на рынке, а также требует расчет только в наличной форме!
2. Искусственное лжебанкротствоПривлечь к уголовной ответственности лжебанкротов весьма сложно.В соответствии с Законом РФ № 127-ФЗ (Федеральный закон № 127-ФЗ от 26.10.2002 г. «О несостоятельности (банкротстве) предприятия (в ред. От 03.01.2006 г.) под указанным термином подразумевается неспособность коммерческой организации удовлетворить требования кредиторов (в случае строительства и продажи жилья - подрядных организаций и покупателей) по оплате работ и услуг, а также по предоставлению квартир, таунхаузов или коттеджей. В соответствии со ст. 65 ГК РФ по решению арбитражного суда может быть признана банкротом не только коммерческая структура (ОАО, ЗАО, ООО, ичп), но и потребительский кооператив, и некоммерческая организация, и индивидуальный предприниматель. Кроме того, все вышеуказанные юридические лица могут объявить банкротами сами себя, с последующей самоликвидацией.На рынке недвижимости и строительства к процедуре искусственного банкротства прибегают чаще всего потребительские кооперативы (ЖК, жнк) и коммандитные товарищества. Формально указанные действия попадают под ст. 195-197 УК РФ, однако в реальности доказать их состав и привлечь виновных (руководителей и подлинных хозяев якобы несостоятельных организаций) к уголовной ответственности весьма сложно - в российской бизнес-практике существует множество вполне легальных схем банкротства (внешнее управление, санация, конкурсный процесс), а также используются и внесудебные процедуры самоликвидации. Изучение и анализ подобных схем являются предметом специальных исследований.
3. Жилищные пирамидыСхема «классической» пирамиды, используемой для обмана доверчивых людей, существует уже более 500 лет. Здесь же мы рассмотрим отличительные признаки «строителей-пирамидостроителей», которые, к сожалению, активно действуют на рынке недвижимости, привлекая денежные средства пайщиков (соинвесторов, вкладчиков, дольщиков) под очень выгодные на первый взгляд условия. Такая организация может существовать до тех пор, пока количество вновь вербуемых участников не станет меньше, чем «стариков», с которыми, несмотря на все уловки и ухищрения фармазонов, необходимо рассчитываться построенными или приобретенными на вторичном рынке квартирами. При наступлении такого критического момента (организаторы «дела», естественно, стараются до него не доводить) совершается либо искусственное банкротство, либо уклонение от обязательств по цепочке правопреемства (об этой схеме речь пойдет ниже), либо аферисты «покидают» своих клиентов, т.е. скрываются с оставшимися деньгами. Итак, основными признаками жилищной пирамиды, которая, естественно, рано или поздно «развалится», являются: отсутствие точного адреса и параметров приобретаемого жильяВ большинстве случаев клиенту предлагаются либо «накопительные» схемы (предложение вносить деньги небольшими частями), либо отсрочку в предоставлении жилья (например, 30% от рыночной стоимости квартиры вносится сразу, и «пирамида» якобы подбирает вариант в течение 1-3 месяцев). При этом доверчивый вкладчик не имеет точных данных по предлагаемой квартире (ему сообщают только общие параметры: ориентировочную цену и площадь, номер дома или корпуса и т.д.) низкий процент при покупке в рассрочкуОсновным рекламным трюком, позволяющим завлечь наивных простаков во всевозможные пирамидальные конторы, является декларируемый последними очень низкий процент (3-5% годовых в скв) при приобретении жилья в рассрочку. Давайте отвлечемся от рекламы и станем рассуждать здраво: откуда относительно небольшая организация возьмет на российском финансовом рынке деньги под такие проценты? Правильно, только с граждан, вступивших в «пирамиду» ранее (банки, работающие по солидным схемам реального ипотечного кредитования, предлагают рассрочку под 9-12% скв в год, при этом они являются фактически посредниками при выдаче дешевых «западных» кредитов, предоставляемых траншами по 100 млн. долл. и более) ограничение и ущемление прав пайщиков. При вступлении в пирамиду гражданам обычно предлагают осуществить, часто без договора и кассового чека, первоначальный платеж, написать заявление о приеме (обычно в одном экземпляре, который в дальнейшем «теряется»), вносить всевозможные «членские взносы» и в дальнейшем. Естественно, пирамидостроители стараются уклониться от договорных обязательств с клиентом (или последним предлагается подписать явно кабальное соглашение), а также отказываются выкупать квартиру, подобранную гражданином самостоятельно: например, клиент договорился о приобретении жилья у кого-либо из родственников и предлагает «кооперативу» оформить эту квартиру на тех условиях, которые декларируются в рекламе: оплата 30% от рыночной стоимости объекта сразу, вселение через 2-3 месяца, рассрочка 3-5% годовых на 10 лет. Конечно, организаторы пирамиды так делать не станут - уважительные причины всегда найдутся.
4. Многократная продажа объектаНекоторые застройщики предлагают ликвидные квартиры сразу нескольким клиентам, а в дальнейшем предлагают либо доплатить, либо взять неликвид.
В любом строящемся доме-новостройке есть «выгодные» и «невыгодные» квартиры - к числу первых относятся варианты с панорамным видом из окна, более высокими потолками, окнами во двор, нестандартными архитектурными решениями. Вторая включает в себя жилплощадь на 2-3-м этажах, с «видом» на стену соседского дома или в торец других секций, окнами на проезжую часть или промзону. Естественно, варианты этой группы «продаются» слабо, а на выгодные всегда имеется повышенный спрос. Поэтому некоторые застройщики идут на следующий «маркетинговый ход»: предлагают ликвидные квартиры сразу нескольким клиентам, заключают с ними «внутренние договора», а в дальнейшем, когда наступает «час расплаты», фабрикуют «форс-мажор» и предлагают либо доплатить за хороший вариант (в среднем 100-200 долл. за 1 кв. м), либо за те же деньги, без доплаты, взять неликвид, т.е. квартиры, относящиеся ко второй группе. Некоторые конторы идут еще дальше - предлагают клиентам переоформить договора на следующую возводимую секцию или корпус, превращая их в своего рода «вечную дойную корову».В компаниях, продающих квартиры по договорам долевого участия, подобная порочная практика прекращена (в связи с необходимостью с 01.04.2005 г. государственной регистрации таких договоров), однако в отдельных жилтовариществах и кооперативах «курилка» пока жив.
5. Капитализация и хозяйственные спорыПод первым термином, вынесенным в подзаголовок, подразумевается обременение строящихся или даже уже построенных объектов залогом в пользу третьих юридических лиц, не являющихся участниками инвестиционного процесса (строительства). Капитализацию не следует путать с коммерциализацией - реализацией заложенного жилого помещения (квартиры, группы квартир или дома в целом). Указанные схемы обеспечения финансовой устойчивости и повышения доходности используются в основном кооперативами (жилищными, жилищно-строительными и ипотечными), а также коммандитными товариществами: квартиры и таунхаузы, за которые клиенты уже внесли взнос в складочный (паевой) фонд организации, в дальнейшем закладываются. Естественно, в большинстве случаев руководство кооператива не имеет возможности расплатиться и, даже если дом возведен, обманутые пайщики (соинвесторы, вкладчики, дольщики) долго, иногда годами, судятся с кредиторами (обычно на практике люди «де-факто» вселяются в свои квартиры, а «де-юре» оформить право собственности и получить соответствующие документы не могут).
Также используется и другая схема, называемая обычно «искусственный хозяйственный спор». После того как заказчик-застройщик получил деньги с клиентов, он заключает ряд хозяйственных договоров с подставными аффилированными лицами (т.е. с фирмами, принадлежащими руководству компании, их друзьям и знакомым) и сознательно не выполняет взятые на себя по вышеуказанным договорам обязательства. Естественно, «обманутые» контрагенты подают на застройщика иски в арбитражный суд, имущество и счета последнего (точнее говоря, что на них осталось) арестовываются, и строительство прекращается на неопределенный срок. На деньги же, полученные с потенциальных приобретателей квартир, выкупается еще несколько стройплощадок, но уже на другие юридические лица.
6. Уклонение от обязательств по цепочкеПрием «цепочка» используется для того, чтобы «вывести» денежные средства, полученные с граждан.При разборе предыдущей схемы у нас шла речь о том, как недобросовестные застройщики уклоняются от своих обязательств перед клиентами путем «ареста» своих активов, что якобы делает невозможным дальнейшее строительство. Однако при этом перед руководством фирмы стоит задача предварительно «вывести» денежные средства, полученные с граждан, с возможностью их дальнейшего использования (или расхищения последних). Для этого обычно используется прием, получивший в российской бизнес-практике название «цепочка»: во-первых, клиентам сразу предлагают осуществить проплату взноса не в компанию «Рога и Копыта», являющуюся стороной инвестиционного процесса, а на счет некоего ООО, у которого с «Рогами и Копытами» имеется агентский договор; во-вторых, права по первичному инвестконтракту несколько раз (полностью или частично) переуступаются; в-третьих, выстраиваются всевозможные схемы взаимозачетных операций. Все указанные действия руководства «Рогов и Копыт» приводят к тому, что обманутые клиенты не могут разобраться, с какой организации все-таки требовать квартиры.В данной статье мы попытались рассмотреть явно мошеннические схемы, при реализации которых жилье клиенту заведомо предоставляться не будет (в лучшем случае, как при многократной продаже, Вы получите назад свои обесцененные и прокрученные конторой деньги). Кроме того, в инвестиционно-строительной бизнес-практике существуют и способы обмана граждан, когда квартиру, таунхауз или коттедж получить удается, но совершенно на других условиях, чем было обозначено в рекламе.
1. Несоблюдение сроков сдачи, заселения и оформления объектовПервое из понятий, вынесенных в подзаголовок, означает подписание акта государственной приемочной комиссии, который «де-юре» подтверждает окончание строительства «де-факто» (устранение недоделок будет осуществляться еще несколько месяцев); второе - срок, когда владелец жилплощади может получить ключи от своей квартиры, поставить в ней дверь и начать ремонт (а теоретически - и жить); третье - время получения правоустанавливающих документов на жилье, в первую очередь свидетельства о государственной регистрации права собственности. В договорах, которые фирма-застройщик (а также уполномоченное агентство недвижимости, коммандитное товарищество или жилищный кооператив) предлагает подписать клиенту, указан обычно только «ориентировочный срок сдачи дома» (например, I квартал 2009 г., что подразумевает, что объект будет принят Госкомиссией не позднее 31 марта 2009 г.). При этом офис-менеджер компании на словах объясняет покупателю, что в течение месяца, т.е. к майским праздникам, в квартиру можно заселяться, т.е. начинать ремонт, а еще через 3-4 месяца, как раз к началу нового учебного года, будут готовы документы, т.е. жилье оформлено в собственность.Конечно, такие оптимистические прогнозы в большинстве случаев не соответствуют действительности, т.е. наивного клиента откровенно лечат: «Не верите в сказки о нашей компании? Приходите, сами будете рассказывать!» На конец 2007 г. в Москве сложились следующие реальные сроки сдачи, заселения и оформления квартир: предоставление землеотвода и исходно-разрешительная документация - 1-1,5 года; само строительство: панельный дом - 8-10 месяцев, кирпично-монолитный - 1-1,5 года; процедура заселения (акты приемки квартир, обмеры БТИ, договор с эксплуатационной организацией, подключение коммуникаций) - 3-4 месяца; оформление документов - 0,5-1,5 года. Естественно, в процессе реализации инвестиционного проекта возникают «непредвиденные трудности», и сроки могут затянуться еще на 20-30%, особенно в «кооперативных» домах, а также в Московской области и других регионах России (за исключением, может быть, Санкт-Петербурга и Нижнего Новгорода).
2. Невыгодные условия оплатыНевыгодные условия оплаты могут весьма существенно повлиять на реальную стоимость объекта.К числу последних обычно относятся: оплата через дочернюю или ассоциированную компанию; невыгодный курс пересчета валюты в рубли и наоборот; высокая комиссия банка за зачисление денег; необходимость проплаты «боковика», т.е. суммы, на которую покупатель согласился, но она не учтена в договоре. Давайте остановимся на этих вопросах подробнее выяснение реквизитов компанииВ тексте договора обязательно должны быть указаны юридический адрес фирмы (сравните его с фактическим), данные о государственной регистрации (огрн), идентификационный номер налогоплательщика (ИНН), а также банковские реквизиты (имейте в виду, что по ныне действующему законодательству юридическое лицо может иметь несколько счетов в разных банках) валюта и вид оплатыРассчитываться наличными долларами (полностью или частично) вообще-то не стоит, хотя это, безусловно, удобно для клиента. За безналичные платежи на расчетный счет фирмы банк, который будет обслуживать операцию, вправе удержать комиссионный процент (от 0,2 до 3% от суммы). Так что самый оптимальный способ расчета - наличными рублями в кассу или на счет фирмы в соответствующий банк (если Вы держите свои сбережения в долларах или евро, поговорите с сотрудниками компании - они наверняка порекомендуют расположенный недалеко обменный пункт с выгодным курсом). Естественно, все расчеты должны вестись по курсу ЦБ РФ (если, например, оговоренную сумму 1000 $/кв.м Вам пересчитывают в рубли по курсу ЦБ + 1%, то на самом деле придется заплатить не 1000, а 1010 $/кв.м).Чтобы избежать комиссионных сборов, деньги следует вносить в рублях либо в кассу фирмы, либо, что еще лучше, на расчетный счет, который указан в договоре, с получением, естественно, всех подтверждающих документов (сразу сделайте с них несколько копий). Перевод через Сбербанк возможен только в том случае, если счет фирмы находится в одном из его филиалов (в противном случае придется платить комиссионный сбор) платеж через дочернюю или ассоциированную компаниюНа практике встречаются случаи, когда договор заключается с компанией «Рога и Копыта», а деньги предлагается провести через счет фирмы «Рога и Копыта-инвест». Такой способ, безусловно, выгоден для застройщика (особенно если у него возникли определенные финансовые или налоговые проблемы), но весьма рискован для клиента - ведь соответствующий дочерний «Инвест» может исчезнуть неизвестно куда проплата официальной суммы и «боковика»Представьте себе, что стороны (менеджер фирмы-застройщика и клиент) договорились о цене (например, 1000 $/кв.м), но при этом представитель компании предлагает оплатить 800 $/кв.м официально, по договору, а оставшуюся сумму - в виде «боковика» (купить «страховой полис»; подписать договор о выполнении дополнительного ремонта или отделки; перевести 800 $/кв.м на счет «Рогов и Копыт», а 200 $/кв.м - оплатить в кассу «инвеста» или вообще передать эти деньги руководителю (менеджеру) под расписку или гарантийное письмо фирмы). К сожалению, подобные вещи практикуются в большинстве строительных и риэлтерских компаний, и самой надежной формой оформления «боковика» является не расписка, а договор займа с особыми условиями, который подписывает сотрудник фирмы, непосредственно принимающий у Вас «боковые» деньги (чтобы было в случае чего с кого спросить) «страховика».Возможен также вариант «страховка», т.е. фиктивного страхового полиса, а вот с «гарантийными письмами» от фирмы лучше не связываться - это простая, ничем не обеспеченная бумажка.
3. Немотивированное повышение ценыЖелающие сэкономить должны иметь в виду: все равно придется заплатить по максимуму, только Вы будете лишних 6 месяцев жить на чемоданах.Обычно в тексте договора, который компания-застройщик предлагает подписать клиенту указывается фиксированная стоимость 1 кв.м общей строительной (по проекту) площади квартиры, которая является якобы окончательной и изменению не подлежит. В случае, если фирма предоставляет рассрочку платежа, то определяется либо график оплаты (например, 50% по цене 1000 $/кв.м в момент подписания договора, 25% по 1020 $/кв.м не позднее 01.04.2008 г., 25% по 1030 $/кв.м не позднее 01.08.2008 г.), либо определенная процентная ставка (например, 1,5% в месяц с оставшейся суммы). Однако в процессе исполнения инвестиционного проекта застройщик пытается, в отдельных случаях значительно, в пределах 50-150 $/кв.м, повышать стоимость квадратного метра. Обычно это делается не с целью извлечь дополнительную прибыль, ибо такие действия всегда наносят ущерб репутации компании, а в результате неправильных расчетов «экономики» проекта или существенного ухудшения конъюнктуры рынка. Для получения с клиента лишних сумм обычно фабрикуются обстоятельства «форс-мажор».Чтобы в дальнейшем избежать подобных неправомерных действий со стороны застройщика, лучше всего находить варианты со сроком сдачи дома через 6-9 месяцев (2-3 квартала вперед), ибо окончание строительства через год, а тем более через два однозначно приведет к повышению цен: например, одна фирма строит на одной улице два абсолютно одинаковых дома: квартиры в первом корпусе продаются по 1100 $/м2 со сдачей через полгода, во втором же - по 1000 $/кв.м через год. Желающие сэкономить должны иметь в виду: все равно придется заплатить по 1100 $/кв.м, только Вы будете лишних 6 месяцев жить на чемоданах и трепать себе нервы.
4. Беспроцентные кредиты у населенияПри реализации рассматриваемой схемы организация-застройщик (чаще всего кооператив или коммандита) привлекают средства большего числа клиентов, чем в доме (коттеджном поселке) имеется квартир (таунхаусов, домов). В дальнейшем полученные деньги инвестируются в другие коммерческие проекты, т.е. прокручиваются, а с приближением «часа расплаты» фирма сознательно фабрикует обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор), при наступлении которых она не может выполнить взятые на себя обязательства, и в лучшем случае возвращает доверчивым гражданам полученные от них год-два назад и, естественно, уже обесценившиеся средства. Таким образом, организация-застройщик не берет для своей коммерческой деятельности банковский кредит под высокие проценты, а «работает» (полностью или частично) на деньгах своих клиентов.
5. Ограничение законных прав клиентовТеоретически можно устроить «революцию», однако, как сказано в известной песне, «настоящих буйных мало, вот и нету вожаков».Согласно ст. 382-390 ГК РФ любой участник инвестиционного процесса, в первую очередь приобретатель жилья, заключивший первичный договор с застройщиком, имеет возможность возмездной переуступки требования квартиры (таунхауса, коттеджа) третьим юридическим или физическим лицам по рыночным (договорным) ценам, сложившимся на момент подобной уступки. Однако зачастую девелоперские и риэлтерские фирмы искусственно ограничивают это законное право приобретателя: в тексте соответствующего договора указывается, что переуступка возможна только с письменного разрешения (или согласования, что то же самое) компании-застройщика. Например, сложилась такая ситуация: на первоначальном («стадия котлована») этапе строительства гражданин оплатил право требования квартиры по 800 $/кв.м, а через полтора года, за месяц до сдачи дома Госкомиссии, решил перепродать жилье за 1600 $/кв.м, т.е. получить 100% от вложенных средств, или, выражаясь иначе, «два конца», что вполне возможно при благоприятной конъюнктуре рынка. Как известно, на каждую покупку есть свой покупатель, но в первичном договоре, который гражданин подписал со строительной компанией, были ограничения его права: переуступка третьим лицам возможна только с разрешения застройщика. При обращении в компанию незадачливому спекулянту жильем сказали: разрешение дадим, но пусть новый соинвестор оплатит разницу между первоначальной (800 $/кв.м) и нынешней (строители не стали заниматься откровенным грабежом и обозначили ее как 1200 $/м2) стоимостью квадратного метра.Также много нарушений прав клиентов встречается в коммандитных товариществах и жилищных кооперативах: в первых сразу, формально в соответствии с законом, устанавливается двухступенчатая структура: наряду с участниками, осуществляющими предпринимательскую деятельность (организаторы, руководство и их подставные), в компанию входят вкладчики (коммандитисты), не принимающие участия в управлении товариществом и имеющие право только принести свои деньги. В ЖК и других потребительских кооперативах дело обстоит немного по-иному: формально все его члены равноправны, однако при приеме обычно оговаривается, что пайщик приобретает право голоса только после полной уплаты взноса (что, естественно, противоречит законодательству о потребительских кооперативах).Теоретически в ЖК (точно так же, как и в тсж, жск, дск, гск, садовом товариществе и т.д.) можно устроить «революцию», т.е. переизбрать на общем собрании (конференции) правление, ревизионную комиссию, назначить новых бухгалтера и коменданта, однако, как сказано в известной песне, «настоящих буйных мало, вот и нету вожаков»: большинство пайщиков до окончания строительства не знают друг друга вообще.
«СВЕРХНОРМАТИВНЫЕ» ПОБОРЫВсе без исключения компании - участники инвестиционного процесса практикуют «сверхнормативные» поборы со своих клиентов, предлагая на разных этапах исполнения договора внести дополнительные суммы, которые не входят в оговоренную сторонами стоимость квадратного метра (например, 1000 $/кв.м). Случай повышения цен под обстоятельства форс-мажор, о котором шла речь выше, мы здесь рассматривать не будем, так как этим злоупотребляет далеко не каждая риэлтерская и девелоперская фирма, а остановимся на тех статьях расходов, которые потенциальным клиентам нужно учитывать, особенно если деньги на покупку квартиры действительно последние. В целом внесение всех вышеуказанных платежей повышает стоимость метра на 6-8%, т.е. в нашем примере Вы заплатите не 1000 $/кв.м (точнее говоря, 990, о которых кричит реклама), а 1060-1080. Итак, на какие дополнительные поборы нужно обратить внимание и выяснить их величину еще до подписания договора?
1. Замеры площади БТИЕсли Вы не поленитесь самостоятельно измерить все помещения своей квартиры, то цифры могут оказаться не те, что заявлены техником БТИ.В тексте договора обычно указывается и оплачивается ориентировочная (строительная) площадь объекта, однако после возведения здания она обычно оказывается меньше (в среднем на 1-3%). Недобросовестные компании обычно устанавливают нижний предел (2-3%) расхождения проектной и реальной площадей, при недостижении которого перерасчет не производится. Например, Вы заплатили за 100 кв.м, однако фактически, в результате замеров бюро ростехинвентаризации (бывшего БТИ), площадь квартиры оказалась 98,02 кв.м, и компенсацию разницы никто не вернет. На практике встречается и другой случай: после замеров площадь составила якобы 103,14 кв.м, и застройщик требует, если порог расхождения 2-3% не был установлен или превышен, доплатить за лишний метраж. Если Вы не поленитесь самостоятельно тщательно измерить все помещения своей квартиры, то цифры могут оказаться не те (например, 100,22 кв.м), что заявлены техником БТИ (последний, естественно, получает из дополнительно внесенных клиентами денег свой небольшой процент).
2. Оплата нотариального оформления и регистрацииКак уже говорилось выше, оформление договоров купли-продажи или передачи квартир в новостройках не требуют нотариального оформления, и взимание платы за техническую работу нотариуса с клиента - явное нарушение закона! Единственно, за что требуется заплатить - это заверение нотариусом нескольких видов документов, необходимых для госрегистрации, однако стоят такие действия недорого - 800-1000 руб. с квартиры.Также с покупателя жилья иногда требуют деньги за учетную регистрацию инвестиционного договора. Во-первых, такая на сегодняшний день обязательной не является (хотя желательна для клиента), во-вторых, плата за нее тоже невелика - 500-1000 руб.Естественно, оплачивается и государственная регистрация права собственности на жилье - на момент написания настоящей статьи она составляет максимум 1000 руб. с договора.
3. Оплата перевода денег через банкКак уже говорилось выше, самым оптимальным видом платежа за квартиру является внесение наличных рублей на расчетный счет компании, реквизиты которого указаны в договоре. При этом банк, где расположен счет, не должен взимать дополнительную комиссию за зачисление суммы. Однако на практике, особенно при расчете в скв (долларами или евро), а также по безналу, с Вас могут потребовать дополнительную комиссию, доходящую иногда до 2% от величины платежа (например, чтобы на счет фирмы зачислили 100 тыс. долл., надо перевести по безналу 102 тыс. долл.), или сумму в рублях по явно невыгодному курсу: ЦБ + 1-2%.
4. Оплата коммунальных платежейОчень часто квартплату начинают начислять с даты принятия объекта приемочной комиссией, а также компания-застройщик требует оплатить услуги некоего чоп «за охрану дома и территории». Такие поборы незаконны: коммунальные платежи взимаются только со дня подписания соответствующего договора с муниципальной эксплуатационной организацией (дез, рэу, жэк) или регистрации на объекте тсж - товарищества собственников жилья. Именно с этого момента (а не с принятия дома!) квартплата обычно берется за 4 месяца вперед.
5. Обязательство вступить в тсжИногда в тексте договора сказано, что клиент берет на себя обязательство вступить после окончания строительства в создаваемое для управления объектом (кондоминиумом) Товарищество собственников жилья (при этом подразумевается оплата, помимо «коммуналки», вступительных и членских взносов, правда, небольших). Такое положение договора незаконно - в соответствии со ст. 143 ЖК РФ 2005 г. участие жильцов в тсж - их право, а не обязанность, и на величину квартплаты подобное «членство» не влияет.
6. Оплата посреднических услуг по оформлению документовИногда компания навязывает клиенту свои платные услуги по оформлению комплекта документов в собственность, причем по явно кабальным ценам, доходящим до 2% от стоимости квартиры, таунхауса или коттеджа (в Москве, например, все необходимые действия можно выполнить за 600-800 долл. и 4-6 месяцев). Такое положение договора явно противоречит Закону РФ «О защите прав потребителей», однако застройщик имеет реальные возможности «заволокитить» процесс независимого оформления, и при назначении общей стоимости работ в пределах 1200-1500 долл. все-таки, как показала практика, лучше воспользоваться такими явно навязанными услугами, а не искать правды (или лишней головной боли) на стороне.
Криминальная.Ru фото Юрий Крылов афера обман лохотрон недижимость |
| Категория: Аферы с Недвижимостью | Добавил: anoka (19 Июль 2008)
|
| Просмотров: 622
| Рейтинг: 0.0/0 |
|
|
|
