Как известно, получить ипотечный кредит непросто, а купить квартиру по ипотеке еще сложнее. Казалось бы, отдал кредит – и теперь никаких забот. Но и тем, кто вернул заемные средства, предстоит пройти бюрократическую процедуру – оформить окончание отношений с банком и снять обременения с квартиры.
При погашении кредита по графику после списания последнего платежа заемщик имеет право требовать в банке письмо об исполнении обязательств по кредитному договору и закладную для снятия обременения с квартиры в Управлении Федеральной регистрационной службы (УФРС).
Если кредит гасится досрочно, нужно обратиться к менеджеру банка и согласовать с ним дату закрытия кредита. Сотрудник банка должен сообщить точную сумму остатка долга и процентов за пользование кредитными средствами. Правда, как показывает практика, если спросить разных менеджеров, окончательная сумма начисленных процентов может различаться. Разница может составить несколько долларов или несколько десятков рублей, но из-за этого может возникнуть необходимость срочно подъехать в банк и довнести недостающую сумму.
Зная о подобных казусах, Михаил Романов, руководитель ипотечной компании холдинга МГСН, рекомендует заемщикам «брать в банке не только справку о полном погашении кредита, но и выписку о состоянии ссудного счета. Случается, что на нем остается несколько рублей или даже несколько копеек. Менеджер не заметил, начальник отдела не проверил и подписал справку о погашении кредита. Заемщик посчитает, что его обязательства перед кредитной организацией выполнены. Но в операционной системе банка останется информация о необслуживаемой задолженности. Де-юре кредитный договор продолжает действовать. Эту запись увидят сотрудники отдела по работе с проблемными клиентами, начнут звонить бывшему заемщику или даже перепродадут этот ничтожный долг коллекторам со всеми вытекающими неприятными для заемщика последствиями».
Когда счетчик остановлен, приходит время переоформлять свидетельства о собственности. Михаил Романов разъясняет, что «в соответствии с Гражданским кодексом, если нет долга, то нет и залога. Юридически залог исчезает в момент полного погашения кредита. Но так как это подлежит государственной регистрации, нужно снять отметку о залоге».
В соответствии со ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество погашается на основании заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда, третейского суда о прекращении ипотеки.
Список необходимых документов для снятия обременения:
- Заявление
- Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о собственности, договор купли-продажи)
- Закладная
- Письмо от банка об исполнении обязательств по кредитному договору в УФРС
- Нотариально заверенные копии учредительных документов кредитора
Банк может попытаться переложить расходы на нотариальное заверение учредительных документов на заемщика. Михаил Романов предупреждает: «Если у вас возникают сомнения, особенно если речь заходит о дополнительных навязываемых расходах, направляйте на имя председателя правления банка письмо с уведомлением о вручении или оставляйте заявление в офисе, регистрируя его, с просьбой разъяснить те или иные действия банка. Задавайте вопросы независимым специалистам».
В соответствии с письмом Министерства финансов РФ № 03-05-06-03/76, за погашение регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки государственная пошлина уплачиваться не должна. Размер государственной пошлины за выдачу нового свидетельства согласно ст. 333.33 НК РФ для физических лиц составляет 100 руб.
На самом деле это переоформление, на бумаге почти бесплатное, обходится заметно дороже. Алексей Успенский, заместитель председателя правления Русского ипотечного банка, отмечает, что «всё большее количество регистрационных палат не справляются с резко возросшей нагрузкой по регистрации сделок с недвижимостью. Прежде всего, это относится к районам Подмосковья с активным жилищным строительством. Как следствие огромные очереди и процветание на этой ниве «жучков»-посредников, без помощи которых «пробиться» на регистрацию/снятие обременения почти нереально не только обычному заемщику, но и сотрудникам банка».
Это означает, что, приехав за час до открытия, человек записывается в конец очереди из нескольких десятков человек; и очевидно, что за один день к заветному окошку он не подберется. В Москве можно записаться в очередь на следующий месяц (лично, по телефону дозвониться невозможно). Если нет необходимости снять обременение срочно и есть возможность несколько раз посетить УФРС, этот вариант приемлем. Посредники берут за подачу документов от 2000 руб.
Банк выдает заемщику документы, необходимые для снятия обременения, и заемщик может отправляться в УФРС либо к посредникам. В качестве дополнительной услуги сотрудники банка или некой сторонней организации, имеющей договор с банком, могут отвезти документы в УФРС и забрать оттуда новые свидетельства о собственности. Услуга стоит порядка 4500 руб. плюс стоимость оформления доверенности на тех, кто повезет документы.
Если во время сделки купли-продажи расходы на оформление документов поровну распределяются между двумя заинтересованными сторонами – продавцом и покупателем, то в данном случае расходы лежат на заемщике. По словам Виктории Щербаковой, начальника отдела брокериджа «Кредит Макс», «во всех случаях снятие обременения – головная боль собственника квартиры. Банк-кредитор никоим образом не заинтересован в том, чтобы помогать заемщику. Мне известен пример, когда человек уже четвертый месяц пытается снять обременение (правда, в этом случае речь идет не о простом погашении кредита, а о рефинансировании), и это связано с большими расходами».
Примерно через месяц после подачи документов новые свидетельства будут готовы. Не забудьте попросить в банке вернуть все бумаги, связанные с вашей квартирой: акт приема-передачи, расписку от продавцов. Разумно сразу попросить справки о сумме выплаченных процентов для получения налогового вычета.
Некоторые заемщики уже столкнулись с тем, что если закладная перепродана, при снятии обременения на них возлагаются очень значительные расходы на нотариальное заверение документов. Как действовать в такой ситуации, мы расскажем в отдельной статье.
|
