Повышенный спрос, с одной стороны, и расширенное предложение - с другой - так можно охарактеризовать ситуацию, сложившуюся сейчас на рынках загородного жилья в окрестностях Москвы и Санкт-Петербурга.

Чтобы эта характеристика была полной и точной, следует добавить только одно: спрос и предложение пока зачастую находятся в разных ценовых категориях.

Подмосковная сторона
Рынок недвижимости в ближнем Подмосковье становится все более динамичным — в том числе благодаря покупательскому интересу жителей столицы. По сравнению с Москвой их привлекают более низкие цены на жилье и лучшие экологические условия.

Учитывая также возрастающие требования к качеству жилья, застройщики прогнозируют дальнейший — и взаимообусловливающий — рост как спроса, так и цен, при том что наибольшей популярностью все же пользуется жилье эконом-класса. Эта динамика касается и городского жилья (в новостройках и на вторичном рынке), и коттеджных поселков. Если на рынке квартир девелоперы готовы предлагать жилье запрашиваемого уровня, то в загородном секторе гораздо выгоднее строить поселки бизнес-класса. Этот фактор и объясняет серьезный разрыв между спросом и предложением.

По данным директора по маркетингу Группы компаний "Конти" Юрия Синяева, именно коттеджные поселки бизнес-класса занимают сейчас 68% объема всего загородного жилого сектора в Московской области, в то время как на эконом-класс приходится 17%, а на элитное жилье — 15%. Самыми востребованными остаются недорогие коттеджи — спрос на эконом-класс в этом секторе составляет больше половины. Предложение при этом не превышает и 20%, поэтому образуется дефицит. Девелоперы удовлетворять запросы рынка пока не успевают. Причиной диспропорции Синяев считает нерентабельность строительства жилья эконом-класса (дешевле $400 тыс.) на дорогой подмосковной земле.

Учитывая, что пригодная для строительства земля в радиусе 50 км от МКАД стоит от $5 тыс. за сотку, участок площадью 10—15 соток обойдется застройщику в среднем в $75 тыс. Затраты на коммуникации составят порядка $25 тыс., в итоге все строительство, в том числе объектов инфраструктуры, должно уложиться в $300 тыс. Это означает использование дешевых материалов и технологий, а такое жилье более рентабельно строить в дальнем Подмосковье конгломератами по 300—500 домов.

На рынке более дорогой загородной недвижимости (бизнес- и элит-класса) приоритетной становится концепция проектов. В результате девелоперы активно предлагают покупателям новые виды качественного жилья в частном секторе ближнего Подмосковья.

Начальник управления по работе с клиентами ОАО "ОПИН" Сергей Нагорный отмечает, что с каждым годом покупатели становятся все более требовательными к месту расположения и архитектурному стилю поселка, его транспортной доступности, экологии, наличию инфраструктуры. Соответственно, чтобы повысить привлекательность жилой недвижимости за городом, нужно строить хорошо продуманные, грамотно спланированные поселки.

Еще один фактор спроса на жилье - его привлекательность в качестве объекта вложения. В нынешнем году, говорит Юрий Синяев, ожидается еще больший прирост цен на недвижимость, чем в 2007-м. В случае с загородным жильем рост рынка может составить от 25 до 40%. Так, по оценкам специалистов IntermarkSavills, ожидаемый рост капитальной стоимости домовладений в поселках будет достигать 25% годовых в течение как минимум ближайших двух лет.

Что касается квартир, то, по словам коммерческого директора ОАО "Межрегиональная девелоперская компания" Алексея Остробородова, цены на жилье выросли на 5—10% минувшей осенью, в результате скачкового увеличения спроса. В 2007-м спрос заметно сместился в сторону новостроек ближайшего Подмосковья, которые выигрывают в цене по сравнению с квартирами в Москве на 35—45 тыс. руб. за квадратный метр и предложение которых активно расширяется. На вторичном рынке жилья подмосковные квартиры также существенно дешевле столичных.

Застройщики отмечают особый интерес к новостройкам в Химках, причем порядка 40% покупок новых квартир в этом районе совершается москвичами, примерно 30% — химчанами, 11% — жителями Московской области и 15% — приезжими из других регионов. Покупателей интересует как жилье эконом-, так и бизнес-класса, хотя первого все же — в большей степени.

При этом наблюдается тенденция смещения покупательского интереса в сторону качества жилья на новых ценовых условиях: это выражается в более требовательном выборе месторасположения, планировки, качества строительства, транспортных коммуникаций и развитости инфраструктуры. Как отметил Юрий Синяев, в случае с городским жильем рост рынка ожидается порядка 10—12%, что в условиях 10—12% инфляции приведет к 25-процентному повышению цен на квартиры.

Петербург расширяет ниши
Рынок загородной недвижимости северной столицы и ее окрестностей на протяжении всего года демонстрировал существенный рост активности девелоперов. В то же время основной тенденцией стало насыщение рынка элитного загородного жилья и активное освоение ниши для эконом-класса.

Сейчас с учетом заявленных проектов насчитывается 253 комплекса. Из них в стадии строительства находятся 139 коттеджных поселков и на стадии проектирования — 35. По данным департамента консалтинга и оценки "Агентства развития и исследований в недвижимости" (АРИН), в 2007 году было введено 42 коттеджных поселка и малоэтажных комплекса — это около 2340 домовладений. В 2008 году планируется ввод 74 объектов (4150 домовладений).

Сегмент коттеджных поселков более популярен, чем малоэтажные комплексы, и в настоящее время занимает около 80% всего предложения. Но следует учесть, что в состав многих коттеджных поселков входит и малоэтажная застройка — таунхаусы и многоквартирные дома.

В общей структуре предложения северные районы в совокупности превалируют над южными, однако постоянный рост предложения происходит за счет постепенного освоения новых территорий в малопопулярных южном и восточном направлениях и расширения зоны охвата по удаленности от города или кольцевой автодороги.

"Предпочтения покупателей по направлениям традиционно распределяются следующим образом: 30% — Курортный и Выборгский районы, 25% — Всеволожский, 20% — Петродворцовый и Ломоносовский, 20% — Гатчинский, — говорит председатель совета директоров Центра юридической поддержки землепользователей Виктор Щелоков. — Оценивая покупательский спрос в ценовых нишах, можно выделить такую закономерность: основной спрос — более 40% — сконцентрирован в нише недорогих всесезонных домов. Еще 30% покупательских предпочтений приходится на садовые дома (дачи) и около 20% — на участки под строительство. Максимальное количество сделок с землей по-прежнему фиксируется на северном и северо-восточном направлениях: Всеволожский, Выборгский, Приозерский районы. Однако спрос растет и на "ближнем юге" — Ломоносовский, Кировский, Гатчинский, Тосненский районы".

По данным компании "Проект Консалт", около 85% коттеджей предлагается по цене менее $2,5 тыс. за кв.м. На первый взгляд это явно меньше городской цены. Однако если посмотреть на распределение коттеджей по средней стоимости за домовладение, то мы увидим, что малоэтажная недвижимость, несмотря на появление крупных проектов, основанных на самой дешевой строительной технологии, пока далека от определения "доступная". Стандартная трехкомнатная квартира на вторичном рынке Петербурга стоит около $180—200 тыс. В этот же диапазон попадают самые дешевые коттеджи и таунхаусы. Но если исключить из анализа "демократичное" жилье в "Новой Ижоре", то 88% коттеджей и 87% таунхаусов попадет в диапазон более $250 тыс. По совокупности потребительских характеристик даже небольшой каркасный коттедж существенно лучше панельной "трешки", но когда перед семьей встает вопрос о недвижимости для постоянного проживания, лишние $100 тыс. — весомый аргумент.

По мнению большинства экспертов, ценообразование на рынке коттеджных поселков можно охарактеризовать как стихийное. Главным критерием и фактором, влияющим на цену, как и в любой сфере недвижимости, остается местоположение. Этот фактор зачастую является определяющим в выборе класса коттеджных поселков. Так, популярный у покупателей Курортный район дает возможность застройщику реализовать поселок высшего класса. В то же время продолжается активное развитие загородной недвижимости эконом-класса.

"Доля эконом-класса в общем объеме предложения за прошедший год увеличилась почти вдвое. Также было объявлено о намерении некоторых компаний, ранее занимавшихся другими сегментами недвижимости, осваивать и рынок эконом-класса. Строительство в пригородах Петербурга относительно недорогих таунхаусов и домов сможет в скором времени удовлетворить спрос на качественное частное жилье эконом-класса", — считает директор департамента крупных земельных участков "Агентства развития и исследований в недвижимости" (АРИН) Наталья Хмельницкая.

Сегодня универсальное слово "сегментация" звучит из уст и аналитиков загородного рынка недвижимости, иллюстрируя приход новой тенденции. О ценообразовании на рынке загородных объектов теперь не говорят в целом: этот рынок дробится на мелкие "сегменты", каждый из которых живет своей жизнью, переживая взлеты, падения, сезонные колебания спроса. А именно: если говорить о так называемом массовом предложении — обычных загородных домах стоимостью от $80 тыс. до 300 тыс., то цены на них за прошедший год почти не изменились, хотя, конечно, наиболее качественные объекты либо "вымываются" из спектра предложений, либо переходят в более дорогой сегмент. Аналогичная картина наблюдается и в сегменте самых дешевых дачных домов.

Apartment.ru