Зимний скачок цен
Средний рост стоимости московского жилья за январь, по данным аналитического центра www.irn.ru, составил 7,8%. Он оказался больше прогнозируемого почти в 3 раза (по прогнозам ежемесячный рост в 2008 году должен был составить 1,5-2 %). Были случаи, когда цена на квартиры выросла на 15-20% по сравнению с концом 2007 г.

В феврале на московском рынке недвижимости получили еще большее развитие все тенденции начала 2008 года. Цены за месяц выросли на 5,3%, а с начала года - на 8%-10%. Средний уровень цен на жилье на конец февраля составил 119523 рубля за "квадрат". Минимальный порог цены, или минимальная стоимость отдельного жилья в столице подскочил до 180-200 тысяч долларов, по сравнению с 150-160 тысячами на конец 2007 года.

Причины столь большого роста цен на рынке недвижимости носят не столько экономический, сколько психологический характер. Дело в том, что люди ожидали финансового краха, и стремились вложить свои средства во что-нибудь надежное, например, в недвижимость. Кризис на финансовом рынке и спад мировой экономики, изменения в сфере ипотеки, страх перед дефолтом, деноминацией рубля, повышенным темпом инфляции и переменами в стране после выборов привели к активизации покупателей в начале года. Естественной реакцией на повышение спроса было повысить цены на недвижимость со стороны продавцов.

Основной причиной повышения цен аналитики называют кризис на фондовом рынке. Действительно ли он так страшен? Фондовый рынок и рынок недвижимости – два основных инвестиционных инструмента, и их развитие взаимосвязано. Проблемы на одном из них могут привести к росту другого. Проблемы на фондовом рынке в январе привели к тому, что продавцы жилья, ожидая больших инвестиций, подняли цены. Однако зависимость фондового рынка не прямая: в отличие от акций, квартиры обладают низкой ликвидностью, то есть жилье нельзя быстро купить или продать.

Ипотечный кризис в 2007 году повлиял достаточно сильно. Некоторые банки приостановили свои ипотечные программы, другие – ужесточили условия и подняли ставки. В случае углубления кризиса могут снижаться объемы кредитования одновременно с ужесточением условий кредитования. Слухи об этом побуждают покупателей брать ипотеку сейчас, не откладывая до лучших времен.

Основной же причиной роста цен на жилье в долговременной перспективе является инфляция. Однако умеренная инфляция дает и умеренный рост цен на недвижимость.

В периоды ажиотажного повышения цен на недвижимость обычно сильнее всего подскакивает в цене самое недорогое жилье. Такую ситуацию мы видим и в этом году. В сегменте жилья эконом-класса наблюдается превышение средних показателей прироста стоимости. Так наибольший прирост пришелся на пятиэтажки и другие схожие по свойствам старые дома, причем как панельные и блочные, так и кирпичные, а также на типовую панель советского периода (9-ти и 12-ти этажные дома 70-х годов). По комнатности квартир в лидерах роста однокомнатные квартиры. Цена квадратного метра в старой панели достигла 4572 долларов, в современной панели – 4806 долларов за квадратный метр, подорожание составило 2%. Второе место по росту стоимости заняли "сталинские" и типовые кирпичные дома, подорожавшие на 1,9 %, до 5550 долларов за квадратный метр. На 1,8 процента, до 5342 долларов, увеличилась стоимость квадратного метра в современных монолитно-кирпичных домах. В типовой панели квадратный метр вырос в цене на 1,6 процента, до 4648 долларов. Жилье в современных панельных домах подорожало на 1,1 процент и стало стоить 4711 долларов за квадратный метр. Таким образом, прирост цен в сегменте "недорогого" жилья оказался почти в 2 раза выше, чем в сегменте "дорогого" жилья.

Прогнозы
Все причины, вызвавшие скачок роста цен на недвижимость в начале года - кратковременные. Темпы роста уже замедляются, за последнюю неделю они составили всего полпроцента. Ситуация стабилизируется, часть причин уже неактуальны. Прошедшие выборы президента способствуют снижению напряженности ситуации и устраняют один из психологических факторов паники. В игру опять включается изменение курса доллара, его влияние за два предыдущих месяца оказалось невелико. За последнюю неделю он снизился до 24 рублей, в итоге повышение рублевого уровня цен замедлилось.

Таким образом, весной цены на недвижимость будут расти гораздо меньше, в пределах 1,5-2%. Аналитики прогнозируют, что начиная с майских праздников и до конца года рынок недвижимости ждет стагнация. Дело в том, что рост цен за 2008 год по прогнозам должен составить 15-20%. Большая часть роста цен прошла за два зимних месяца, и потенциал роста цен уже исчерпан. В результате, вместо ожидаемого плавного роста цен на 1,5-2% в месяц, скачок цен зимой повлечет за собой замирание цен в последующие месяцы.

Обычно, когда цены стабильны, стоимость высококлассного дорогого жилья продолжает расти, а цены на дешевые квартиры могут даже снижаться. Элитное жилье наиболее инертно, а спрос на него стабилен, поэтому оно может незначительно дорожать и при стагнации.