Построены они в 60-70-80-е годы. Острые на язык москвичи прозвали эти здания и жилые комплексы "царскими селами". Кирпичные красавцы, расположенные в Центре или хороших районах Москвы, разительно отличались от типовой индустриальной застройки. Ценится ли сегодня старый советский бренд?

Качество во всем
Словосочетания "элитная недвижимость" в советские годы не знали, но строили "цековские" дома именно так. Прежде всего, здесь простор во всем – высота потолков составляет минимум 2.80, а в некоторых домах доходит до 3.50. Большие площади квартир: как рассказала корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru Валерия Косенкова, руководитель группы заключения договоров агентства недвижимости "Открытая Компания", однокомнатные квартиры в этих домах доходят до 60 кв. м, а четырехкомнатные часто превышают 130 кв. м. Такие размеры позволяли разместить то, что для прочих граждан было признано "ненужным" - например, кладовки или два санузла в многокомнатных квартирах. Или помещение для консьержки в подъезде.

Высочайшим было качество строительства. Использовался только самый лучший, "желтый" кирпич. Отделывалось все, включая внутренние помещения квартир, с использованием "дефицитных" материалов. Разумеется, сегодня эта финская сантехника не вызывает такого священного трепета, но лет 30 назад это был полный вострог! А расчетный срок жизни такого дома, говорит Елена Зубарева, управляющий директор компании Delta estate, составляет минимум 150 лет, а при регулярном капитальном ремонте через каждые 25 лет – и до 300 лет.

Наконец, особенность, которой мы сегодня можем только позавидовать. "Кирпич ЦК" изначально строился с солидной придомовой территорией, которую сразу же огораживали. О подземных паркингах в те годы и не слышали, однако на огороженной территории можно решить проблему, от которой стонут сегодня многие покупатели жилья, в том числе весьма дорогого – куда поставить машину? В сочетании с социально однородным составом проживающих (еще один плюс!), это создает для сегодняшних покупателей квартир в этих домах атмосферу безопасности. А безопасность, напоминает Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации "Рескор" – это то, за что состоятельный человек готов платить больше всего…

Под стать прочим характеристикам оказалось и местоположение этих домов. Они, отмечает Жанна Лобанова, аналитик агентства "Октава-Недвижимость", строились в центре Москвы: в районе Арбата, Патриарших и Чистых прудов, на Остоженке и в соседних с ней переулках. Вне сегодняшнего ЦАО "царские села" располагались в Кунцево, Новых Черемушках, на улицах Мосфильмовская и Удальцова, в Крылатском. В общем, там, где тихо, зелено, и жить хорошо…

Сколько стоит ностальгия по величию?
О ценах на московскую недвижимость вообще писать трудно. Сегодня они достигли таких высот, что квадратный метр в даже самых затрапезных квартирах стоит многие тысячи долларов (а если в рублях, то цифры получаются еще более громоздкими). Поэтому постараемся привести не просто числа, а как-то сравнить их.

Самые скромные из "героев" нашего рассказа (без охраняемой территории, не в самом лучшем районе – например, есть такой дом, да еще и с магазином на первом этаже, на Новокузнецкой улице) стоят сегодня от $10 тысяч за кв. м. Если дом более пафосный, а квартира из числа лучших (к таковым относятся жилища, принадлежавшие в прошлом высоким советским чинам – тут площади от 110-120 кв. м, имеются зимние сады и прочие "излишества"), то цена сразу достигает $12-15 тысяч за кв. м.

"Это уже приближается к цене элитной новостройки, - комментирует Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании "Новый город". – Возможность решить проблему с парковкой делает эти квартиры вполне соизмеримыми по качеству". А максимальные цены на "кирпич ЦК", по оценке Ж.Лобановой, достигают $20 тысяч за кв. м. При этом, отмечает эксперт, во многих домах даже по таким ценам квартиры появляются в продаже крайне редко. Их число в принципе невелико, и когда появляется информация, что кто-то хочет квартиру продавать, часто в роли покупателей выступает кто-то из соседей.

"Жильцы этих домов и их родственники – самые ярые приверженцы такой категории жилья, - соглашается В.Косенкова. – Они никогда не признают лучшими новые дома с такими же площадями, потому что у "домов Совмина" своя репутация, история. Часто спрос здесь порождается и некоей ностальгией, воспоминаниями".

Теперь вспомним о цифрах на обычное, типовое жилье. По данным Аналитического центра "Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU", средняя стоимость квадратного метра в Москве составляла по состоянию на середину марта $5100. При этом самая дешевая категория – "плохая панель" - стоила $4747 за кв. м. Получается, что квартиры в "царских селах" лучше всех прочих примерно в 3-3,5 раза. Еще в советские годы мы знали, что в нашей стране все равны, но некоторые – равнее. Появился "великий уравнитель" - рынок – и показал, насколько именно…

Не вышли звездностью
В "цековских" домах по определению жили высокопоставленные и известные люди советской эпохи. Известно, что самые обычные вещи, принадлежавшие когда-то знаменитостям, во всем мире стоят дорого – СМИ постоянно приносят нам сообщения, что какая-нибудь майка какой-нибудь рок-звезды продана на аукционе за $30 тысяч. Распространяется ли это правило на нашу страну и на квартиры?

Ответ специалистов – нет, у нас отсутствует традиция переплачивать за "именные" квартиры. Какие-то зачатки этого явления были в 90-е, говорит Е.Зубарева. Однако оно было скорее связано с тем, что в ту пору в Москве не было нового элитного строительства – состоятельные люди хотели все-таки квартиру, а не "тени прошлого" в ней. И когда новые качественные дома появились в достаточном количестве, так и не успевшая развиться мода сошла на нет.

Можно, разумеется, найти разные причины этого явления. И аполитичность многих наших сограждан – людям совершенно "по барабану", кто раньше жил в их квартире. И неоднозначное отношение к собственной истории. Но есть и еще один аспект. Как отмечает Н.Ветлугина, действительно выдающиеся деятели эпохи в "кирпиче ЦК" так и не жили – общеизвестно, например, что для Брежнева был специально построен дом в районе Патриарших прудов (он примечателен – один из этажей заметно выше всех прочих), но "дорогой Леонид Ильич" так и остался проживать в "сталинке" на Кутузовском проспекте. Другие деятели предпочитали госдачи. В общем, в "царских селах" проживали относительно мелкие товарищи – уровня обычного генерала, замминистра.

Куда пойдут цены: коррекция в разные стороны
Будут ли квартиры в "цековских" домах дорожать? Несомненно – так как будет дорожать вся московская недвижимость. Однако если сформулировать вопрос несколько иначе – как будут вести себя цены на эту категорию на фоне остальных московских квартир? – ответы разнятся. Эксперты соглашаются, что в целом "динамика изменения их стоимости будет идти вслед за рынком", однако предвидят и коррекцию – причем в разные стороны…

По мнению Е.Зубаревой, существует тенденция сокращения числа элитных проектов в ЦАО, что через 3-5 лет может привести к новому всплеску интереса к такой недвижимости. В первую очередь это коснется "высшего среднего класса" и представителей среднего бизнеса – для этой категории (в отличие от высшего чиновничества и крупных бизнесменов) цена имеет значение. А с учетом того, что эти квартиры по площади меньше новых элитных (цена, соответственно, тоже оказывается ниже) рост интереса будет еще больше. В общем, прогнозирует эксперт, "мы можем получить превышение их удорожания на 15-20% над динамикой увеличения московской недвижимости в целом".

О чуть меньших цифрах – в 10-15% - говорит Н.Ветлугина, однако она предвидит удешевление этих квартир относительно всех прочих. "На "цековские" дома существует некоторая переоцененность, - считает она. – Сегодня появляется достаточно большое количество жилья бизнес-класса по более привлекательным ценам. И потребитель часто делает выбор в пользу именно этого жилья".

Metrinfo.Ru