Что делать продавцам квартир, рассчитывавшим на последующую покупку двух дешевых "однушек"? Стоит ли владельцам однокомнатных квартир продавать их сейчас?

Как сообщило агентство недвижимости DOKI, юридически свободных однокомнатных квартир, расположенных в домах, не предназначенных под снос до 2012 г, по цене ниже 120 тыс долл, или 2,82 млн руб, в пределах МКАД не осталось. Директор по продажам БН "Агент 002" Барнинец замечает, что средняя стоимость однокомнатных квартир в настоящее время вообще превышает 215 тыс долл. Этот факт говорит не только о произошедшем росте стоимости квартир, но и о том, что доля дешевых квартир в структуре предложения действительно снизилась, говорит он. "По нашим данным, минимальная стоимость 1-комнатных квартир - 145 тыс долл /Зеленоград/. Однако и такую квартиру достаточно сложно найти - подобные варианты быстро продаются", сообщает он.

Как и куда исчезли квартиры?
DOKI считают, что во время активизации рынка в январе-марте 2008 г юридически свободные и относительно недорогие однокомнатные квартиры были "буквально сметены давно зревшими покупателями", и сейчас на рынке недвижимости столицы действует негласный девиз "Дайте нам свободных квартир - и мы сдвинем рынок". Директор аналитического консалтингового центра холдинга "МИЭЛЬ" Владислав Луцков, подтверждает, что отмечает это явление последние три месяца. Одна из причин этого – увеличение доли инвестиционных покупок: в условиях обвала фондовых и валютных рынков люди стали вкладывать средства в жилье, в результате чего на такие квартиры был сформирован дополнительный спрос.

По мнению управляющего директора компании Delta Estate Елены Зубаревой, доступные по цене "однушки" всегда были дефицитным товаром на рынке. Еще с советских времен повелось, что количество однокомнатных квартир в доме составляло меньшую часть от общего объема жилых площадей. Больше всего однокомнатных квартир было в девятиэтажках и хрущевках, от которых сейчас город активно освобождается, рассказывает об исторических причинах она. В результате вторичный рынок жилья в полной мере ощутил недостаток самого ликвидного продукта. А то, чего мало на рынке, всегда стоит больших денег, порой не адекватных качеству товара. Это закон потребительского рынка.

Психологически человек легче воспринимает общую стоимость квартиры, когда цена напрямую зависит от метража. Цена 1 кв м на первичном рынке маленькой квартиры не выше, чем у стандартных квартир. А вот при перепродажах – однозначно выше. "Этот парадокс рынка хорошо знаком риэлторам - 1 кв м в хрущевке стоит, к примеру -3 - 3,5 тыс долл, а метр квартиры гостиничного типа - вдвое дороже, иногда и еще больше. Так 14 метровая квартирка может стоить около100 тыс долл, т е по 7 тыс долл за метр и оказаться очень привлекательной для покупателя", рассказывает о парадоксе Е.Зубарева. Дефицит предложения сказывается на темпах удорожания. Сегодня именно небольшие по метражу квартиры показывают рост цены за квадрат, в то время как многокомнатные квартиры довольно стабильны в цене.

По мнению В.Барнинца, ситуация начала меняться: "Мы уже наблюдаем увеличение объектов. Так, по итогам последней недели марта предложение в сегменте эконом-класса увеличилось на 10% и составило 27 560 объектов /предыдущая неделя - 25400 объектов/. Будем надеяться, что доля дешевых квартир увеличится уже в апреле".

Какие сложности возникают в этой связи при совершении альтернативных сделок?

Эта ситуация осложняет проведение сделок на вторичном рынке, ведь 80 проц из них - альтернативные, а именно сравнительно недорогие свободные квартиры являются ключевым и, чаще всего, замыкающим звеном большинства альтернативных цепочек. Кроме того, срок регистрация договора купли-продажи в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве осенью 2007 г был увеличен с двух недель до месяца, с тех пор он равен 30 дням, напоминают в агентстве DOKI. С прошлого года рынок вторичного жилья ожидал, что этот срок вновь сократиться до более привычных двух недель. Пока же участники альтернативных цепочек вынуждены ждать подбора конечных звеньев в два раза дольше. За это время вероятность того, что самый ликвидный объект /сравнительно недорогая юридически свободная однокомнатная квартира/ может, при продлении срока аванса, настоять на повышении стоимости своего объекта, возрастает в 2 раза. Многие альтернативные цепочки на рынке вторичного жилья не могут замкнуться более 4 месяцев и рвутся.

По мнению В.Луцкова, на быстрорастущем рынке, когда интерес к однокомнатным квартирам подхлестывается еще и инвестиционным спросом, собственник однокомнатной квартиры, участвующий в сделке и являющийся первым звеном в цепочке, может диктовать условия. Но с другой стороны, эта ситуация, когда на фоне большого спроса брокеры, в основном, были ориентированы на продавца, является краткосрочным трендом. По нашим прогнозам, в ближайшее время эта ситуация начнет меняться с точностью до наоборот: столь бурный рост цен /15% за квартал/ приведет к снижению платежеспособного спроса, и начнется борьба уже за покупателя, а не за продавца. А покупатель однокомнатной квартиры – это первичный покупатель, а значит самый ценный.

Альтернативные сделки сложно осуществлять на растущем рынке и в момент снижения предложения, констатирует В.Барнинец. Ситуация в январе и феврале способствовала тому, что собственники повышали стоимость квартир уже в процессе переговоров, либо снимали квартиры с продажи и тем самым срывали сделки.
Е.Зубарева рассказывает о том, что "трешку", в не самом лучшем районе Москвы, стоимостью 250 тыс долл сегодня сложно обменять на две "однушки" в том же районе. Лет пять назад это было сделать элементарно, теперь, для осуществления сделки приходится привлекать дополнительные средства. Вот реальный пример: трехкомнатная квартира в Люблино, ул Марьинский парк, общей площадью 74 кв м была оценена экспертом в 260 тыс долл. В том же доме однокомнатная квартира /42 кв м/, на которую рассчитывал клиент, предлагалась к продаже за 200тыс долл. Вывод очевиден.

Что можно посоветовать продавцам квартир?
Если заранее предполагать, что на этот вопрос любой риэлтор ответить – "продавать", то можно его и не задавать. Тем не менее, надо знать еще: как, когда и с какой целью продавать?

Если у продавцов квартир есть необходимость в деньгах, и они намерены продать свою квартиру – откладывать не нужно, продавать нужно сейчас, пока конъюнктура рынка на излете, но еще благоприятна, советует В.Луцков. Сейчас уже началось "сужение" спроса, и в ближайшее время, после такого бурного ежеквартального роста, продать квартиру будет сложнее, поясняет он.

С учетом дальнейших прогнозов аналитиков БН "Агент 002", продажа квартиры в момент снижения рынка наиболее оптимальный вариант сохранить свои средства и получить дополнительный доход /вложив их в более доходный финансовый инструмент/. После резкого снижения предложения, последует выброс квартир на рынок и в этом случае возможна коррекция цен в сторону уменьшения, объясняет механизм В.Барнинец. Главное не пропустить наиболее удачный момент для продажи. "По нашему мнению - он уже наступил", утверждает он.

ИнвестГУРУ