Жилье экономкласса: что такое и сколько стоит - Полезное и Hужное - Каталог статей - Anoka.ru - Быстрый Поиск Недвижимости
Быстрый Поиск Недвижимости
Главная | Каталог статей | Регистрация | Вход
 
Пятница, 21 Сентябрь 2012, 08:58
Приветствую Вас Гость | RSS
МЕНЮ
Категории раздела
Аферы с Недвижимостью [23]
Полезное и Hужное [213]
Архитектура и Интерьер [111]
В гостях у Звезд [32]
Поиск
Главная » Статьи » Полезное и Hужное

Жилье экономкласса: что такое и сколько стоит
 

СМИ по недвижимости (особенно, конечно, глянцевые журналы) очень любят элитное жилье. Это понятно: площади там похожи на гламурные футбольные поля, наличествует дизайн, при виде которого только и остается, что подвязать веревочкой отвалившуюся челюсть. В общем, зрелищно и эффектно.

Однако если смотреть на "околонедвижимостную" журналистику с практической точки зрения, то куда больше проку рассказывать об "экономном" жилье: именно в таких квартирах обитают 99% населения. Так что этой темой сегодня и займемся – прямо в духе героя Ф. Мкртчяна из фильма "Мимино": "Кто этот потерпевший? Куда он пошел?".

Весь такой противоречивый...
Странности появились с самого начала: выяснилось, что у риелторов нет общепринятого определения данной категории. Точнее, имеется два варианта: первый относит к экономклассу вообще все, что "дешевле бизнеса", т. е. любое жилье по цене ниже $6000 за кв. м. Второй – только лучшие из числа современных панельных домов.

Вот как описывает свое понимание экономкласса Александр Козлов, начальник отдела маркетинга ОАО "Пересвет-Девелопмент": "Здания современных панельных серий П-44Т, КОПЭ-М-Парус, ИП-46С и др. Высота дома, как правило, не должна превышать 24 этажа, а общее количество квартир доходит до 700. В домах экономкласса встречаются однокомнатные квартиры площадью от 35 кв. м.

Характерная черта таких домов – отсутствие квартир свободной планировки, все комнаты разделены перегородками. Инженерная начинка – типовая для серийного панельного дома. Лифты – отечественных производителей. Территория вокруг дома не огораживается, подземного паркинга нет. Если в доме имеются нежилые помещения, то вся инфраструктура сводится к общегородским продуктовым, вещевым магазинам и бытовым службам".

На взгляд автора, обе эти классификации, мягко скажем, небезупречны. В первом случае валятся в одну кучу слишком разные категории домов – от 2-3-этажных бараков (есть они еще в Москве, есть!) до современной панели "улучшенной планировки". Во втором – за бортом экономкласса остается огромный пласт жилья, который непонятно куда относить.

Такая точка зрения еще допустима для первичного рынка (хуже "типовой панели" сейчас ничего не строят), но совершенно непригодна для риелтора, работающего со вторичкой. Так что специалисты склоняются к тому, чтобы объявить экономклассом вообще все недорогое жилье, но разделить его на некие группы.

"По классификации, принятой в нашей компании, экономкласс – это совокупность квартир в старом фонде и в панельных домах современной постройки, – говорит Люция Казимир, руководитель отдела мониторинга сегментов рынка недвижимости Аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль". – Но мы делим его на четыре категории: панельные хрущевки, кирпичные хрущевки, панель с малой кухней и типовая панель".

Александр Скобкин, ведущий аналитик агентства недвижимости DOKI, отмечает, что есть в экономклассе "подкласс" – так называемый "стандарт", включающий самые лучшие в этой категории квартиры: в панельных домах новых серий, с большими (10-12 метров) кухнями, просторными коридорами. Сюда же попадают новые монолитно-кирпичные башни, построенные в новых спальных районах (например в Марьино, Жулебино). Исходя из отсутствия парковок и гаражей, своей территории, расположения дома, их нельзя отнести к бизнес-классу, но это уже и не эконом.

Нюансы ценообразования
Еще одно наименование экономкласса – типовое жилье. Оно действительно типовое – дома возводились массово, по одинаковым проектам. В результате квартиры очень похожи друг на друга, что делает "типовыми" и цены. Не настолько, конечно, как на новые автомобили или кока-колу, но все же. "Элитное жилье, дорогие коттеджи по телефону не оцениваются в принципе, – говорит Анна Харьковая, управляющий центра сопровождения компании "Хирш". – Если вы обратитесь с такой просьбой к риелторам, то вам наверняка ответят, что нужно посмотреть, изучить...

Для типового рынка все с точностью до наоборот: оценку риелтор начинает с просмотра базы данных – в них находятся аналогичные предложения. Столько же метров, в том же районе. Конечно, цена квартиры может быть скорректирована – из-за состояния, вида из окна. Однако это именно корректировка, то есть сумма изменится не кардинально, на несколько процентов".

Итак, разреремся, от чего зависит цена в экономклассе. Первое, говорит Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации "Рескор", разумеется, площадь квартиры и количество в ней комнат. Риелторы не зря пользуются термином "цена 1 кв. м". Понятно, что цифра выходит очень приблизительная, но все же... Второе – район: все знают, что центр и западная половина Москвы – это получше, восток – похуже.

Географический фактор в последнее время постоянно теряет свое значение: если в 90-е годы разница в цене квартир в престижных и непрестижных районах была двукратной, то сегодня, говорит Люция Казимир, в среднем разница цены предложения за квадратный метр между спальным и престижным округом составляет $500. (Примечание. Это суждение может показаться ошибочным: все знают, что при средней цене по Москве в районе $5000 за кв. м в дорогих районах вроде Остоженки не диво и $25-30 тыс. Однако в данном случае речь идет об элитном жилье, т. е. принципиально иной группе. Если же сравнивать примерно одинаковые по качеству здания, разница в цене в разных округах окажется действительно небольшой).

Еще двумя более-менее серьезными факторами, влияющими на цену, являются удаленность от метро и этаж. Если до метро 10 минут пешком, то квартира окажется дороже аналогичной, но в 15 минутах на автобусе, процентов на 10. Те же 10% квартира теряет, если расположена на первом этаже. Что касается последнего, то он сегодня уже не является таким же общепризнанным "пугалом", как был в 70-е, когда в объявлениях об обмене почти всегда присутствовала фраза "кроме крайних этажей". Выяснилось, что у жизни наверху есть масса плюсов: чище воздух, больше света, меньше шума...

Что касается всего остального, то влияние на цену оказывается совсем символичным. Хороший вид из окна, отличное состояние квартиры – все это важно в бизнес-классе и элите, это там покупатель может расщедриться за такие материи на дополнительные 25-30%. В экономе же все жестче и суше: по поводу замечательного состояния вашего жилья покупатели будут восторженно цокать языками, но попытка получить за это более чем 5% к стоимости вряд ли вызовет их одобрение.

...Может показаться, что в рассуждениях о факторах ценообразования мы забыли еще об одном – категории дома. Ясно ведь, что современный 17-этажный дом и пятиэтажка – вещи разные. Но об этом – в следующей главе.

Куда идем?
На московском рынке – рост цен. А в таких условиях всегда опережающими темпами дорожает самое дешевое. Объяснение простое: предвидя, что "завтра будет только дороже", покупатели пытаются схватить все, что попадается под руку. Денег у большинства достаточно только на самое дешевое – соответственно, в этом сегменте рост цен оказывается максимальным.

С начала года, говорит Вадим Мартыненко, самые дешевые квартиры подорожали минимум на 20-25%. Стандартная однокомнатная квартира в спальном районе давно "пробила" отметку в $200 тысяч. В целом экономкласс (это данные уже компании DOKI) – на 15%. А, например, дома бизнес-класса – всего на 6%. Т. е. разница в цене между жильем различного класса в период роста цен "съеживается". Это при нормальном состоянии рынка метр в пятиэтажке должен быть дешевле современной панели на 20%. Сегодня, по словам Александра Скобкина, разница составляет не более 5% ($4653 и $4889 за кв. м соответственно).


Apartment.ru

Категория: Полезное и Hужное | Добавил: house (21 Март 2008) | Автор: Василий Андреев
Просмотров: 85 | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
Имя *:
Email:
Код *:

Copyright MyCorp © 2012Создать сайт бесплатно
map1 map2 map3 map4 map5 map6 map7 map8 map9 map10 map11 map12 map13 map14 map15 map16 map17 map18 map19 map20 map21 map22 map23 map24 map25 map26 map27 map28 map29 map30 map31 map32 map33 map34 map35 map36 map37 map38 map39 map40 map41 map42 map43 map44 map45 map46 map47 map48 map49 map50 map51 map52 map53 map54 map55 map56 map57 map58 map59 map60 map61 map62 map63 map64 map65 map66 map67 map68 map69 map70 map71 map72 map73 map74 map75 map76 map77 map78 map79 map80 map81 map82 map83 map84 map85 map86 map87 map88 map89 map90 map91 map92 map93 map94 map95 map96 map97 map98 map99 map100 map101 map102 map103 map104 map105 map106 map107 map108 map109 map110 map111 map112 map113 map114 map115 map116 map117 map118 map119 map120 map121 map122 map123 map124 map125 map126 map127 map128 map129 map130 map131 map132 map133 map134 map135 map136 map137 map138 map139 map140 map141 map142 map143 map144 map145 map146 map147 map148 map149 map150 map151 map152 map153 map154 map155 map156 map157 map158 map159 map160 map161 map162 map163 map164 map165 map166 map167 map168 map169 map170 map171 map172 map173 map174 map175 map176 map177 map178 map179 map180 map181 map182