Но времена изменились. Быть прописанным и быть собственником – разные вещи. Правила игры теперь диктует владелец жилья. Но может ли он распоряжаться жильем, если в нем прописан некто?

Жилье с "преведом"
Журнал о недвижимости Metrinfo.ru – интернет-издание, и нашим читателям, вероятно, нет нужды подробно объяснять, кто такие Медвед и Превед. Для тех же, кто вдруг забыл, напоминаем, что их история началась с опубликованной на одном из сайтов картинки, где перед расслабляющейся на природе парочкой предстал некий зверь, отдаленно напоминающий медведя – его и окрестили Медведом. "Превед!", - восклицает зверь, воздев вверх лапы. Парочка, понятно, совершенно не рада: они явились на природу совсем с другими целями…

Есть на рынке недвижимости предложения, чем-то напоминающие эту картинку. Продается квартира, в которой стоит на регистрационном учете ("прописан") некто, никак не желающий эту квартиру покидать. Собственник, отчаявшийся договориться с этим человеком по-хорошему, продает квартиру "как есть". Покупатель приобретает недвижимость, как правило, дешевле – но должен быть готов к тому, что к нему заявится этот прописанный, радостно провозглашая: "Превед!". Впрочем, можно сравнить его еще с одним персонажем – Васисуалием Лоханкиным из "Золотого теленка". "Я к вам пришел навеки поселиться!" - помните?

На стыке эпох: "прописка" растеряла былое величие
Описываемое явление совершенно очевидно появилось из-за смены советской системы на нынешнюю капиталистическую. Во времена СССР прописка означала безусловные права на квартиру: можно было даже не фигурировать в ордере (этот документ с определенной натяжкой можно считать аналогом современных правоустанавливающих документов), прописанный получал право жить, выгнать его без его согласия было практически невозможно. По этой причине, кстати, разгоралось огромное количество бытовых драм: к примеру, если молодой человек женился и прописывал к себе супругу, эта супруга становилась полноценной проживающей и при разводе требовала раздела квартиры. "По совести", понятно, не комильфо: прожила здесь всего ничего, квартира изначально не ее. Но по закону – права абсолютно.

В 2000-е годы наше государство добралось, наконец, до этих рудиментов советской эпохи. Прописку заменили регистрацией, причем если первая была разрешительной (органы внутренних дел вправе прописать меня, а вправе и отказать), то вторая является сугубо уведомительной – я извещаю государство, что проживаю по такому-то адресу. Так, конечно, в теории, на практике же милицейские паспортные столы постарались сделать так, чтобы старые порядки сохранились в неприкосновенности. Но это уже тема для отдельного разговора…

Затем была исправлена ст. 292 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Ч.2 этой статьи раньше гласила, что "переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом". В новой редакции исключили "не" - теперь "является основанием". Всего две буквы – а какая разница! Наконец, 1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный кодекс, где имеется ст. 31. В основном она посвящена смежной с интересующей нас теме: взаимоотношениям собственника квартиры с членами его семьи. В частности, сказано, что они имеют право пользования помещением только в тот период, пока являются членами семьи. Развелись – супруг, не являющийся собственником, обязан покинуть квартиру. Даже если у него нет другой площади, право проживать здесь ему может быть предоставлено только по решению суда и только временно (как правило, на один год). Дальше – твои проблемы.

…Одним словом, действующие на сегодня в России законы совершенно однозначны: "прописка" не является более основанием претендовать на квартиру (единственное исключение – те люди, кто был прописан в квартире на момент приватизации и отказался от участия в ней, об этом говорится в ч.3 ст.31 ЖК). Правда, как это часто бывает, многие люди еще не поняли это. Люди вообще не всегда хорошо понимают – особенно то, что противоречит их интересам…

Продается квартира с жильцом – минус 20% от стоимости
Квартиры с прописанными периодически появляются в продаже – правда, это единичные случаи, и говорить о какой-то доле рынка тут невозможно. Как отмечает Вероника Панкова, генеральный директор агентства "Пенаты", председатель комитета МАР по защите прав потребителей, далеко не все эти объекты продаются "классическим" способом – через агентства недвижимости, с рекламой. Кто-то пытается продать через юридические компании, пристроить знакомым. За каждой такой квартирой стоит острейший конфликт: собственник не может договориться с прописанным (или прописанными) и поэтому продает с дисконтом. Размеры этого дисконта тоже очень индивидуальны – все зависит от конкретных условий, размера имеющихся проблем. По оценке В.Панковой, квартира теряет в цене минимум 20% - а может и значительно больше.

Схожие цифры называет и Валерий Барнинец, директор по продажам Бюро Недвижимости "Агент 002": по его словам, эти квартиры стоят дешевле нормальных примерно на 10-30% в зависимости от ситуации.

Анализ немногочисленных объявлений о продаже, встречающихся в печати, подтверждает эти слова. Вот, к примеру, одна вторая доля однокомнатной квартиры в Бибирево. Стоит 1 млн. рублей – и это при том, что цена нормальной "однушки" в Москве сегодня – 5-6 млн. И половина квартиры – это вам не какая-нибудь одна двадцатая, тут (при вменяемых собственниках другой половины) вполне можно было бы продать квартиру за рыночную цену и положить в карман по 2,5-3 млн. Но… в объявлении красуется приписка "продается без просмотра" - это значит, что те, кто сейчас живут в квартире, просто не пускают никого на порог.

"Дисконт" измеряется количеством судов

Что же за этим всем следует?
- Будут суды.
- Будут суды, вы уверены?
- Да, я уверен!

Уверенности придает тот факт, что прописанные совершенно не хотят помещение покидать – иначе они сделали бы это заранее. А вопросы выселения без согласия проживающих осуществляются исключительно в судебном порядке, напоминает Хая Плещицкая, руководитель юридического департамента компании "МИАН-Агентство недвижимости".

А суды – мы тоже не раз писали об этом – руководствуются не только законами, но и конкретными обстоятельствами дела. Противоположная сторона наверняка заготовит веские аргументы. Несмотря на все это, суды наши в последнее время в основном стоят на стороне собственника. Так происходит, по крайней мере, в Москве, говорит Игорь Кукин, руководитель юридического отдела компании "ХИРШ".

Но следует быть готовым к затяжному процессу – суды длятся не менее полутора-двух лет. После принятого решения противоположная сторона обязательно попытается его сначала оспорить, потом не выполнить – тут предстоит проникновение в квартиру с участием судебных приставов. Выселяемые наверняка привлекут себе в помощь общественные силы – от прессы и телевидения до международного трибунала в Гааге. В ответ на прямой вопрос: станет ли суд выписывать семью, в которой имеется одновременно "футбольная команда" детей, старики и туберкулезники, и при этом у всей этой "мешпухи" больше нет никакого жилья, наши эксперты уже мрачнели и говорили, что "такая возможность не исключена".

Резюме
Из подобных ситуаций существуют выходы, о которых товарищ Сталин говорил, что они "оба хуже". Вот реальный пример, о котором нам рассказала В.Панкова ("Пенаты"): пожилая женщина, единоличная собственница квартиры, пытается ее продать. Ее собственная дочь, уже взрослая, не дает этого сделать. У дочери трое детей, она грамотно обратилась на телевидение, корреспонденты которого сделали весьма "слезоточивый" репортаж: ах, детки, которых выгоняют на улицу! А кто-нибудь подумал об этой пожилой женщине, которая в свое время единолично выплатила пай за эту когда-то кооперативную квартиру, и которую сегодня не пускают туда? Родня уже несколько раз предпринимала попытки объявить ее сумасшедшей и засадить в "дурку", в собственную квартиру она может войти только вместе с участковым… В общем, у каждой стороны в этой истории своя правда, которую каждый и отстаивает.

Защитить всегда и всех невозможно – надо выбирать. На наш взгляд, разумнее защищать интересы собственника – на его стороне, кстати, стоит Конституция РФ, которую называют еще Основным законом. Если принять другую сторону, то нас ждет совершенно безумный вал исков по переделу собственности – каждый, кто когда-то жил в квартире, посчитает, что имеет на нее права. В конце концов, останавливаясь в гостиничном номере и временно регистрируясь там, мы же не считаем, что номер стал нашим?!

Metrinfo.Ru