Жизнь, однако, наполнила его иным смыслом. Такое бывает: вспомните, к примеру, что произошло со словами "семья" и "бригада". Так и бремя собственности. Сегодня для пожилых и тех, кого называют "социально незащищенными" оно означает, прежде всего то, что за их квартирами будут охотиться. А ставки в этой игре необычайно высоки - минимум $100 тысяч за квартиру в Москве, даже с учетом всех последних снижений цен.

"Бесхозное" добро
Следует начать с того, что все квартиры бывают двух видов – государственными и частными (их еще называют "неприватизированными" и "приватизированными", хотя это не совсем точно). Государственное жилье государству (извините за тавтологию) и принадлежит, проживающие люди просто получили его в пользование. А вот частные квартиры – это уже имущество, которое может быть продано. Соответственно, они очень интересуют мошенников.

Что происходит с частной квартирой в случае смерти владельца? Она переходит по наследству. Этой теме посвящен раздел ГК "Наследственное право", статьи 1110-1185. Если в двух словах, то наследуют либо люди, упомянутые в завещании (при наличии такового), либо родственники. А если нет ни тех, ни других? Тут ГК дает ответ, причем (в отличие от некоторых других законов, написанных невнятно – по недоразумению ли или по злому умыслу – автор судить не берется) прямой и четкий. Статья 1151 "Наследование выморочного имущества":

1. В случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным.

2. Выморочное имущество в виде расположенного на территории Российской Федерации жилого помещения переходит в порядке наследования по закону в собственность муниципального образования, в котором данное жилое помещение расположено, а если оно расположено в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве или Санкт-Петербурге, - в собственность такого субъекта Российской Федерации. Данное жилое помещение включается в соответствующий жилищный фонд социального использования. Иное выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации.

Но государство, как известно, собственник не самый эффективный. Имущества у него много, за всякой "мелочевкой" вроде единичной квартиры оно не всегда в состоянии уследить. Поэтому различным квартирным аферистам приходит "блестящая" идея – превратиться в наследников совершенно посторонних им людей. В качестве жертв, понятно, выбираются те, кто не в состоянии постоять за себя – прежде всего, люди одинокие.

Приемов, которыми пользуются квартирные аферисты, существует множество. Перечислить все вряд ли возможно – тем более что "арсенал" заинтересованными лицами постоянно обновляется, все время придумывается что-то новое. Однако можно перечислить основные группы подобных методов работы.

Охота на пьяниц
Первое – это найти подходящего владельца квартиры и уговорить его жилплощадь подарить или продать по цене существенно ниже рынка. Вариант, весьма распространенный в 90-е годы, сегодня затухает – в первую очередь потому, что людей, совершенно не знающих истинную цену своей квартиры, практически не осталось. Также сложно представить себе московского пенсионера, даже самого простодушного, которого бы не насторожила "забота" со стороны совершенно посторонних людей. Все напуганы. Так что, пожалуй, единственной категорией, применительно к которым указанная технология работает – это люди пьющие.

И даже на таком, казалось бы, каменистом поле аферисты умудряются проявить чудеса изобретательности.

"Не так давно мы столкнулись с таким случаем, - рассказывает Константин Манченко, вице-президент Гильдии риэлторов Московской области, генеральный директор компании "Теремок" (г. Пушкино). – С одиноким мужчиной познакомилась симпатичная женщина. Подпаивала его. А потом предложила переехать в свою квартиру – хорошую, двухкомнатную. Пожили там несколько месяцев, а потом она сказала, что нужно его квартиру продать – дескать, мы так хорошо живем вместе здесь, зачем нам "лишняя" площадь? Через какое-то время после сделки она добралась до вырученных денег – и исчезла с ними. И тут выяснилось, что хорошая двухкомнатная квартира, в которой они прожили с полгода – арендованная".

Еще один случай из жизни закончился благополучно, благодаря ошибке самих бандитов. Вовремя спохватившиеся родственники спасли от их рук своего дядю, который за ящик водки был готов отдать вполне приличную однушку. Свое дикое намерение дядя объяснил так: "Ящик водки – это же во! (рука его парила где-то над головой, показывая, как это много). А спать я и у вас в уголке могу". Бандиты, считавшие пьяницу одиноким, никак не ожидали встретиться с пылающей гневом родней и ретировались.

От имени и по поручению покойника
Второй вариант – значительно более захватывающий, сообщения о нем очень любят журналисты. Он сводится к тому, что отыскивается квартира, владелец которой только что умер. Далее либо подделывается завещание, либо задним число фабрикуется сделка – одинокий старик якобы за два дня до смерти продал свою квартиру. Пикантность ситуации тут в том, что такой "бизнес" в принципе невозможен без участия государевых людей – участковых инспекторов милиции, жэковских паспортисток. Именно они сообщают нехорошим людям координаты будущих жертв. Получается, что именно те, кто должен бы стоять на страже интересов государства (во всяком случае, от него они получают свою основную зарплату) всячески способствуют тому, квартира досталась не государству, а неким темным личностям.

Насколько это опасно для покупателя, иллюстрирует следующая история. Многодетная семья, продав все, что имелось, купила квартиру, оформленную на подставных лиц у тех самых темных личностей. Они продали квартиру умершего хозяина. Когда обман скрылся, то первым делом пострадали покупатели. Государство все-таки требует выморочное имущество вернуть ему, а семья с детьми может в любой момент оказаться на улице. Сейчас дело проверяет генпрокуратура, и чем оно закончится – вообще неизвестно.

Живой труп
И, наконец, ситуации, которые можно назвать трагикомическими – когда умершими объявляют живых людей. "Помню такую историю, - рассказывает Светлана Абелян, руководитель филиала "На Чеховской" компании "Новый город". – Старушку 93 лет увезли в больницу. За ее квартирой, видимо, наблюдали мошенники – они решили, что в таком возрасте и состоянии она уже не вернется. Сфабриковали договор купли-продажи, пометили его днем раньше, чем день госпитализации – и отдали в Регпалату. Но старушка оказалась крепкой, она выписалась из больницы – и, естественно, написала заявление в прокуратуру".

Аналогичные истории также происходили с людьми, которые на все лето уезжают на дачу – возвратившись в октябре в Москву, они с изумлением узнавали, что "продали" свои квартиры в июне-июле. Покупатели, как вы понимаете тоже в аховом положении.

Решение – избавиться от собственности
Корень проблемы – в том, что человек, недостаточно адаптированный к сегодняшней суровой жизни, оказывается владельцем слишком дорогостоящего имущества. Соответственно, решения в основном сводятся к тому, чтобы перестать быть собственником – в этом случае квартирные аферисты потеряют к вам интерес.

Люди, имеющие наследников, должны как минимум написать завещание. Теоретически (мы писали об этом в первой главе) оно вроде бы не нужно – ваши ближайшие родственники и так унаследуют. Но практически такое наследование (оно называется "по закону") происходит только в том случае, если нет завещания. Следовательно, аферисты могут подделать этот документ – и ваши настоящие наследники останутся ни с чем.

Второй вариант – расприватизировать жилье, то есть на вполне законных основаниях от права собственности отказаться, вернуть это право государству, а самому продолжать жить в квартире, но уже на правах нанимателя. Правда, сделать это можно только до 1 марта 2010 года – до срока окончания приватизации. Да, и расприватизировать квартиру, конечно может только тот человек, который ее приватизировал, а не получил квартиру в наследство, купил ее на рынке и т.д.

Но есть способ значительно лучше – заключить договор ренты или пожизненного содержания с иждивением. В этом случае собственником квартиры становится покупатель, но продавец сохраняет за собой право проживать в ней до конца своих дней. Отличия между этими юридическими формами в том, что рента означает только ежемесячные выплаты оговоренной сторонами суммы денег, тогда как пожизненное содержание предполагает и деньги, и различные услуги: медицинские, доставку продуктов и все, о чем стороны договорятся.

В начале и середине 90-х "играть в ренту" кинулись многие – возможность купить квартиру за 10% ее рыночной цены завораживала покупателей, а проживающий в ней пенсионер казался таким дряхлым… Приятно и продавцу – рентные платежи в 5-6 раз превышали размеры пенсий… Но со временем стали понятны и сложности. Рискует, разумеется, продавец – наиболее горячие головы из числа покупателей могут захотеть приблизить момент вступления в наследство. Но еще больше, как ни парадоксально это кажется на первый взгляд, рискует и покупатель: бабушка – божий одуванчик может потратить полученные первоначально деньги, пополучать год-другой ежемесячные платежи, а потом решить, что ей все это не нужно. Наша правоохранительная система (точнее, люди, в ней работающие) все еще сохраняет серьезный отпечаток "советскости": покупатель квартиры воспринимается как буржуй, который "наворует еще", а продавец (тем более старушка) – как невинная жертва. В итоге в профессиональных кругах известны бабули, "кинувшие" таким образом по 5-6 покупателей…