По статистике риелторских агентств, предложение существенно увеличилось; арендные ставки уже снизились, и эта тенденция устойчиво сохраняется. Квартирные хозяева стараются зафиксировать ставки, о повышении платы в основной массе случаев речи не идет, только о скидках.

Изменения на рынке аренды начались уже в начале октября. Особенно заметен рост предложения стал в ноябре; арендные ставки по итогам этого месяца существенно снизились – по данным агентства недвижимости DOKI, от 11,5% до 19%. Причин такого перелома тренда (напомним, еще в начале осени аналитики риелторских агентств говорили о том, что рынок аренды будет существовать словно бы отдельно от общеэкономических тенденций и ждет его максимум сезонное снижение темпов роста) несколько.

В частности, как говорит Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, это выход на рынок квартир, которые раньше не сдавались, а сейчас собственники решили их использовать как дополнительный источник дохода. Сыграла свою роль и переориентация квартир с рынка продажи на рынок аренды. "Часть квартир в высоких бюджетах досрочно освободилась в связи с невозможностью арендаторов платить прежнюю арендную ставку, – продолжает эксперт. – В целом, в связи с возросшей конкуренцией среди предложений, наблюдается тенденция к уменьшению арендных ставок". Спрос пока остался на прежнем уровне, меньше всего колебаний в сегменте трехкомнатных квартир эконом-класса, по-прежнему активно снимаемых в складчину.

"Кризис застиг многих врасплох, и вместо традиционного оживления на рынок аренды пришло снижение спроса, а объем предложения вырос до максимальных показателей, – рассказывает Валерий Барнинец, генеральный директор агентства недвижимости DOKI. – Так, в сегменте элитных квартир предложение увеличилось на 32%, в сегменте бизнес-класса на 45%, а в эконом-класе на 34%".

На арендном рынке появилось много предложений из числа квартир, которые освободились приезжими из других государств. "Сейчас практически отсутствуют иностранные арендаторы. В связи с увеличением предложения цена на арендные квартиры начала снижаться, – рассказывает Ирина Могилатова, генеральный директор брокерско-консалтинговой компании Tweed. – В основном это относится к квартирам с так называемым арендным ремонтом, который мог удовлетворить невзыскательных иностранцев, но совершенно не отвечает потребностям отечественных арендаторов. В целом, арендодателю сейчас выбирать не приходится. Арендатор же стал более капризным и взыскательным".

Действительно, сейчас арендаторы получили на порядок больше хороших предложений, чем еще полгода назад. Соответственно, растут требования к снимаемому жилью. "В эконом-классе раньше меньшее значение отдавалось расположению квартиры, сейчас же арендатор требует, чтобы квартира была расположена в шаговой доступности от метро и основных транспортных маршрутов. Больше внимания уделяется тому, как выглядит сама квартира, – поясняет Валерий Барнинец. – Квартиры с наборной мебелью и отсутствием ремонта сейчас просто никому не нужны. А собственникам приходится объяснять, что если раньше стоимость подобной однокомнатной квартиры доходила до 30-35 тыс., и это было связанно с низким уровнем предложения, то теперь, когда на рынке появилось множество вариантов квартир с приличным уровнем ремонта, единственным вариантом для них сдать квартиру может быть снижение арендной ставки или срочный ремонт".

Кроме того, арендаторы потихоньку начинают понимать, что рынок на их стороне, и торгуются: по словам Ирины Могилатовой, 30-40% от заявленной цены часто пытаются скинуть – правда, не все арендодатели на такой дисконт согласны. "В настоящее время торг уместен при аренде большинства квартир, – считает Валерий Барнинец. – Скидка может составить от 10 до 20%. Максимальную скидку обычно предоставляют собственники квартир бизнес-класса. Здесь вполне реально опустить арендную ставку за двухкомнатную квартиру, например с 60 тыс. до 50 тыс., а то и 45 тыс. руб.". По словам Марии Литинецкой, встречаются и претензии со стороны арендаторов на скидку в 50% – правда, к такому альтруизму квартирные хозяева пока не готовы.

Зато согласны снизить размер комиссии риелторы: как говорит Барнинец, на рынке аренды большинство агентов сейчас готовы работать за 30-50% против 100% еще этим летом.

Еще одна заметная тенденция: не желая терять доход, комиссию агенты начали брать с собственников сдаваемых квартир (что лишний раз свидетельствует о том, что московский рынок аренды сейчас – рынок арендатора). "Хозяин квартиры платит агентствам 100%, так как клиентов сейчас мало, – рассказывает Могилатова. – А квартир много, и поведет агентство клиента только к тому арендодателю, который заплатит 100% арендой ставки".

Судя по всему, один из устойчивых мифов о том, что недоступность ипотеки приведет к удорожанию аренды, действительно не более чем миф. В любом случае сейчас арендодатель сговорчив, часто готов смягчить требования к квартиросъемщикам. И старается зафиксировать арендные отношения договором на долгий срок с штрафными санкциями за преждевременное расторжение арендатором. Последним же стоит готовиться к переводу арендных ставок в доллары.

Что касается еще одного расхожего убеждения, что рост цен на ЖКХ скажется на аренде в сторону роста (еще год назад, к слову сказать, это служило серьезным аргументом в сторону повышения квартплаты), свою силу внушения оно утратило. "Рынок будет достаточно вялым, – комментирует среднесрочные перспективы Ирина Могилатова. – А арендодателям придется самостоятельно решать вопросы, связанные с удорожанием ЖКХ. На арендных ставках это вряд ли отразится".

В ближайшие 6-12 месяцев не стоит ожидать повышения ставок, считает Валерий Барнинец: "Негативные кризисные явления быстрее всего сказываются именно на аренде, поскольку данный сегмент "ближе" всего к кошельку потребителя. Доходы многих арендаторов будут снижаться в ближайшее время за счет снижения зарплат. Большая часть людей находится под угрозой увольнения, что также отразится на материальном состоянии. Также необходимо отметить тот факт, что рынок аренды в столице постоянно поддерживался притоком рабочих мигрантов. После октября количество уезжающих намного превышает тех, кто едет в Москву на заработки".