Есть среди москвичей одна категория несомненно счастливых людей, а именно обладатели лишней "бабушкиной" квартиры, которую можно выгодно сдать тем, что "понаехали". Сдать ее нужно, естественно, подороже и без проблем с государственными органами. Как это сделать? Об этом сегодня и расскажем.
1. Налоги по Интернету
Одной из самых актуальных тем стала сегодня уплата налогов. Отчасти это связано с тем, что государство взялось не на шутку за всех, кто пытается сэкономить на налогах, отчасти с тем, что сами граждане стремятся к "прозрачному" рынку. Понимая, что 13% еще никого не разорили, а начинать изменения всегда лучше с себя, некоторые сознательные владельцы квартир уже пошли в налоговые органы, не дожидаясь, пока придут к ним. Однако тут их встречают длинные очереди, неприветливые сотрудники, потраченное время и множество других малоприятных вещей. Можно ли избежать бумажной волокиты в нашем государстве? Оказывается, уже можно.
Для этого достаточно, имея дома компьютер, подключенный к Интернету, приобрести специальную программу и электронную подпись (затраты составят порядка $200-300 в зависимости от компании-изготовителя). После этого вам останется только своевременно заполнять формы отчетности и пересылать их в налоговые органы. Уже сегодня 14,7% налогоплательщиков, состоящих на учете в налоговых органах и представляющих отчетность, сдают ее в электронном виде. ФНС России предполагает, что эта цифра будет постепенно увеличиваться вместе с совершенствованием самой системы.
Более того, по Интернету же теперь можно получить и справку об уплате налогов. Недавно ФНС России ввела новую услугу для компаний и частных лиц, сдающих отчетность через Интернет: в ответ на электронный запрос вы можете получить справку об исполнении обязанности по уплате налога в бумажном виде.
2. Платить или не платить риелтору?
Когда вопрос о сдаче квартиры встает впервые или после долгого перерыва, возникает вопрос: в какое агентство обратиться? Оказывается, это зависит от того, к какому классу жилья принадлежит ваша квартира, и от того, на какие доходы вы рассчитываете. Так, если речь идет о квартире эконом-класса (1-2-комнатная квартира без ремонта на крайних станциях метро), то имеет смысл сдавать ее через обычные агентства недвижимости. Они возьмут плату не с вас, а с нанимателя, как это и принято на отечественном рынке аренды. Правда, защищать при этом будут все равно ваши интересы, ведь их комиссия равна вашей арендной плате, и понижать ее им невыгодно.
А вот если речь идет о квартире класса бизнес или элитной, то есть как минимум находящейся в центре, меблированной, с дизайнерским ремонтом и бытовой техникой, то имеет смысл заключить эксклюзивный договор с агентством и потратить полученный от арендатора залог на его оплату. Ведь нет никаких гарантий, что вам попадется аккуратный и исполнительный арендатор! А тут все хлопоты и риски берет на себя агентство.
Причем некоторые из них даже страхуют ваши риски дополнительным внутренним договором на сумму до нескольких тысяч долларов. Эти деньги компания обязуется выплатить вам из своего кармана, если с арендатором что-то пойдет не так. Однако для полной уверенности в своей безопасности этого, конечно, недостаточно.
3. Психология – наука для всех
Какими бы профессионалами ни были риелторы, всегда приходится помнить о том, что у них свои задачи, а у вас – свои. И в первую очередь ваша задача – обеспечить себе спокойную жизнь без проблем со сдаваемой квартирой. Как определить надежного нанимателя?
Бытует мнение о том, что идеальный вариант – это семья с ребенком 7 и более лет и без животных. Но животные могут со временем появиться, да и ребенок помладше с хобби вроде рисования на обоях тоже. Так что самое главное, чтобы ваши жильцы производили на вас впечатление надежности и платежеспособности. Не стесняйтесь спросить их о том, где и кем они работают, как часто склонны менять работу. Если человек стабилен в карьерном и личном плане, то и жилье он вряд ли будет менять часто. А маленьких детей и собак бояться не стоит: ваш квартиросъемщик сам сможет переклеить за ними обои и поменять мебель, главное – оговорите это заранее.
Если что-то вас смущает – манера говорить, темп речи, излишний пафос или, наоборот, чрезмерная зажатость – откажитесь от клиента. Может быть, и все в порядке, а может быть, ваша интуиция обращает ваше внимание на признаки будущей тревожной ситуации. Словом, человек должен внушать вам только позитивные эмоции, вот тогда смело подписывайте договор.
4. Безопасность прежде всего
Очень важно обеспечить сдаваемой квартире безопасность. Для этого проанализируем все возможные риски. Во-первых, как и любую квартиру, ее могут ограбить. А непорядочный арендатор, кроме того что не посочувствует утраченной технике, так еще и обвинит в этом вас же – ведь вторые-то ключи у вас. Постарайтесь избежать этих проблем. Заранее имеет смысл установить металлическую дверь и решетки на окнах, если квартира находится на 1 этаже. Проверьте, чтобы комплекты ключей были только у вас и у нанимателя.
Ну и конечно, не лишним будет застраховать квартиру. От пожара, залива и других неприятностей. Большинство страховых компаний имеет стандартный пакет договоров, которые предлагают владельцам квартир, сдаваемых в аренду. Этот пакет составлен на основе анализа наиболее частых страховых случаев. И хотя вам и придется потратиться на него вначале, зато потом сможете спать спокойно, зная, что даже самый безответственный наниматель не сможет испортить вам настроение.
5. Сохраним товарный вид
Многим кажется, что нет ничего проще, чем сдавать квартиру: один раз потрать время на просмотры, выбери нанимателя – и получай денежки. Однако у привлекательного бизнеса рантье есть и обратная сторона, суровая и прозаическая. Основная проблема здесь в том, что сдаваемая квартира должна сохранять товарный вид. Ведь иначе на нее не будет спроса! Как же можно это обеспечить?
Идеально, конечно, выбрать сознательных квартиросъемщиков. Они будут не только беречь ваше имущество, но и молча починят протекший кран (не требуя с вас "стольник" для слесаря), заменят душ, отреставрируют бабушкину мебель и переклеят обои. Однако, как мы понимаем, вероятность найти таких, даже узнав все секреты психологии, невелика. Чаще всего за год или два квартира, сиявшая новеньким ремонтом, приходит в запустение.
Не панацея от забот и хлопот и сдавать квартиры иностранцам: во-первых, ментальность другая, во-вторых, стабильности никакой. Американцы закидают ваш паркет пакетами из McDonalds и зальют колой, восточные гости закоптят потолок, готовя свои кушанья, и будут донимать соседей извечными посиделками. Да и работа в России может закончиться в любой момент.
Поэтому до въезда новых жильцов в квартиру не забудьте проверить документы у арендатора и записать все его данные и контактные телефоны. Не стесняйтесь и не ленитесь проверить эти телефоны сразу или на следующий день. Впишите в договор всех тех, кто будет проживать в вашей квартире. Если вселятся другие или дополнительные люди, это будет нарушением договора, и он может быть расторгнут. Сделайте опись имущества и при посещении квартиры контролируйте его сохранность. Не забывайте, что это ваша квартира и, возможно, она вам еще понадобится. Удачной аренды!
Собственник | 
