Расходы при получении и последующем обслуживании ипотечного кредита подчас пугающе огромны. Но некоторым утешением для заемщика может служить своеобразная материальная компенсация — имущественный налоговый вычет, право на который имеет любой покупатель жилья. В том числе, и тот, кто приобрел его с помощью ипотеки.
Имущественный налоговый вычет представляет собой одну из налоговых льгот, которая действует при покупке жилья. Вычет – эта та сумма, уплаченный налог с которой человеку должны вернуть (или не взимать).
"Каждый россиянин имеет право на возмещение 13% налога при покупке квартиры, но не более чем с 1 миллиона рублей и не более чем один раз в жизни, – разъяснила ведущий эксперт агентства недвижимости DOKI Алла Аксенова, – Налоговый вычет не может быть больше уплаченных заемщиком налогов. И если налоги за текущий год оказываются меньше, чем величина налогового вычета, то налогоплательщик может получить освобождение на следующий год. И так до полного удовлетворения объема вычета. То есть если сумма налогов, рассчитанная от зарплаты по 2 НДФЛ, не "выбирается" в течение года, то переносится на следующий год и так далее".
Реализовать свое право на имущественный налоговый вычет можно двумя способами.
Во-первых, вам могут вернуть уже уплаченные налоги. Для этого необходимо подать до 30 марта заявление о предоставлении имущественного вычета в налоговый орган по месту жительства. Впрочем, если по каким-либо причинам вы опоздали сделать это сразу же после покупки квартиры, не отчаивайтесь. Главное, подать заявление не позднее трех лет с момента уплаты налогов, которые вы планируете вернуть.
"Вернуть ранее уплаченные налоги можно, подав в налоговый орган по месту жительства заявление предоставлении имущественного вычета и возврате налога, налоговые декларации за периоды, в которых налог был уплачен, а также пакет документов, подтверждающий приобретение и оплату недвижимости", – разъясняет финансовый аналитик компании "Кредит МАКС" Наталья Ржевская. Заемщику ипотечного кредита кроме этого необходимо предъявить и квитанции, которые подтверждают факт возвращения заемщиком кредитных средств.
Есть и второй способ воспользоваться льготой. Это возможность не платить 13% налог до тех пор, пока не будет выбрана вся сумма вычета.
"Если налогоплательщик хочет получить вычет на будущий период, то начинать ему также придется с налоговой инспекции, но в этом случае он пишет заявление не на предоставление вычета, а на получение уведомления о праве на вычет, – рассказывает Наталья Ржевская. – Получив это уведомление, он предоставляет его по месту работы. На основании данного документа, а также заявления, работодатель в дальнейшем не удерживает налог на доходы физических лиц из зарплаты сотрудника".
Кому и когда положено
Чтобы получить имущественный налоговый вычет, нужно не только приобрести жилье, но и являться добропорядочным налогоплательщиком. То есть, рассчитывать на льготу могут только покупатели квартир, имеющие "белую" (или хотя бы частично "белую") зарплату.
Имущественный налоговый вычет не применяется также в тех случаях, когда расходы на строительство или приобретение недвижимости оплачивал не сам заемщик (и не банк), а какие-то третьи лица (к примеру, работодатель).
Наконец, как уже упомянули наши эксперты, реализуя сегодня свое право на имущественный вычет, не забывайте о том, что воспользоваться это льготой можно всего один раз в жизни.
Ипотечные нюансы
"При покупке квартиры по ипотеке налоговый вычет может быть увеличен на сумму процентов, фактически оплаченных по ипотечному договору, — комментирует ведущий аудитор компании "Ажур – Аудит" Ирина Федулова, — Эти проценты можно предъявлять в качестве вычета в течение всего срока действия ипотечного договора. Расчеты показывают, что за счет увеличения имущественного вычета на сумму процентов по кредиту налогоплательщики обеспечивают себя суммой денег, необходимой для погашения процентов по кредиту в размере 1-2х месячных взносов. Налогоплательщики, купившие квартиру за счет собственных средств, имеют право на вычет в лимитированном размере – 1 млн руб. Таким образом, общая сумма вычета равна 1 млн. рублей плюс вся сумма процентов, погашенных по ипотечному договору. Иными словами, это – 130 тыс. рублей плюс 13% от всех процентов по кредитному договору".
Только ипотечный или целевой
Еще на этапе переговоров с банком потенциальный заемщик должен знать, что кредит может быть оформлен только как ипотечный или целевой. Бывает, что когда у клиента, спрашивают, что писать в кредитном договоре, по поводу целей, на которые берется кредит, тот отвечает: пишите что хотите. А потом оказывается, что у заемщика нет прав на применение имущественного вычета.
Напомним, что ипотечный кредит выдается под залог приобретаемой недвижимости, а целевой кредит на приобретение жилья может быть выдан и без оформления залога.
Не дороже квартиры
Сумма кредита не должна превышать стоимость приобретенной квартиры. Из кредитного договора должно быть видно, что банковские средства пошли именно на покупку жилья. Если кредит получен в размере, большем стоимости квартиры, то вычет будет предоставлен только по процентам, соответствующим сумме договора купли - продажи. Этот момент касается целевых необеспеченных кредитов.
Ведь бывает, что человек взял деньги в банке, частично израсходовал их на приобретение жилья, а частично, допустим, на обстановку. С процентов, уплаченных с суммы, потраченной на покупку мебели и техники, имущественный вычет получить будет невозможно.
Рефинансирование или вычет?
Банки широко рекламируют услугу по рефинансированию ранее выданных кредитов. Но при рефинансировании кредита (см. нашу статью "Формула перекредитования: где искать выигрыш") право на получение имущественного вычета с процентов по кредиту теряется. Налоговые инспектора четко подразделяют кредит, по которому прошла сделка, и новый, полученный без оформления сделки.
Ирина Федулова советует заемщикам с калькулятором в руках оценить, насколько перекредитование выгоднее получения имущественного вычета. Чаще всего оказывается, что экономия от перекредитования ниже, чем размер имущественного вычета, который мог бы получить заемщик.
Решаясь на рефинансирование, к расходам надо приплюсовать издержки на переоформление кредита и залога. А они бывают настолько высоки, что буквально съедают выгоду от рефинансирования. Поэтому аудиторы рекомендуют: даже решив перекредитоваться, сначала воспользоваться вычетом по той части кредита, которая была выплачена, а потом уже оформлять рефинансирование оставшейся части.
Выбирая между рефинансированием и получением имущественного вычета надо помнить, что если зарплата "белая", то 13% от уплаченных процентов ежемесячно могут составить кругленькую сумму. Заемщикам с высокой "белой" зарплатой аудиторы однозначно советуют получать имущественный вычет с процентов в течение всего срока погашения кредита. Другое дело, если в приоритете - уменьшение ежемесячного платежа, увелечение срока и суммы кредита. Тогда, конечно, выгоднее рефинансирование.
Тайны низких ставок
Некоторые ипотечные кредиты, в основном в экзотических валютах (японские йены, швейцарские франки) выдаются под проценты, более низкие, чем ставка рефинансирования Центрального Банка (6-7% годовых). В этом случае появляется разница между ставкой рефинансирования ЦБ и ставкой, по которой получен кредит, — материальная выгода. Эти банки также предлагают заемщикам из других банков рефинансироваться у них. Первая реакция заемщиков — полный восторг. Но и тут есть много разных нюансов, среди них — налоговые.
До 31 декабря 2007 года при получении кредита по ставке, меньшей, чем ставка рефинансирования ЦБ РФ (9% годовых в валюте) заемщик должен был во всех случаях выплачивать налог с полученной материальной выгоды. (Кстати, материальную выгоду получает и заемщик, взявший кредит с плавающей ставкой.)
С начала года заработали поправки в Налоговый кодекс: эта разница для заемщиков данью не облагается, но при условии, если получатель кредита имеет право на имущественный вычет. Если же такого права нет (заемщик его уже использовал), то придется платить налог с материальной выгоды по ставке 35%.
Изменения касаются только тех заемщиков, которые воспользовались ипотечными или другими кредитами на приобретение жилья.
Налоговая практика такова, что действия новой нормы распространяется на будущий период. Поправки к налоговому кодексу приняты в 2007 году, но распространяются на операции, которые совершаются в 2008 году. Поэтому люди, получившие дешевые кредиты в 2007 году, расплачиваются по старому законодательству: НДФЛ - 13%.
Подытожим все вышестказанное. Итак, получить имущественный вычет с процентов, выплаченных по кредиту, возможно только, если кредит оформлен как ипотечный или целевой на приобретение недвижимости. Прежде чем решаться на рефинансирование, нужно подсчитать, что выгоднее: на протяжении всего срока погашения кредита получать имущественный вычет с суммы уплаченных процентов или перекредитоватья и потерять право на возврат денег из бюджета. Наконец, на налоговую льготу при получении материальной выгоды имеют право только те, кто еще не воспользовался имущественным вычетом.
Metrinfo.Ru | 
